Konserwator zabytków z ramienia inwestora
Przyspiesz uzgodnienia projektowanych nieruchomości
Uzgodnienia konserwatorskie wielu inwestorom nieruchomości kojarzą się z wieloletnim i trudnym procesem. Niestety, słusznie. Wierzę, że wkrótce nastąpi przełamanie tabu dotyczącego współpracy konserwatorów z inwestorami, bo czas gra na niekorzyść zabytków. Miałem przyjemność być jednym z miejskich konserwatorów zabytków, a więc struktury organizacyjne i praktyka administracyjna nie są mi obce. Obserwacja inwestorów borykających się z procedurami konserwatorskimi skłoniła mnie do porzucenia kancelarii konserwatora i wyjścia na plac budowy. Przeszedłem na stronę inwestorów próbujących przebić głową proceduralny mur postawiony przed rozpadającymi się i wymagającymi szybkiej interwencji zabytków. Należy pamiętać, że konserwator zabytków to określenie rodzaju zawodu, podobnie jak w przypadku architekta. Dopiero wykształcenie, uprawnienia czy umocowania w strukturach administracyjnych określają zakres kompetencji. I tak, jak wśród architektów mamy urbanistę, ruralistę, architekta obiektów budowlanych, architekta wnętrz czy architekta krajobrazu, tak w przypadku konserwatorów to stanowiska poszczególnych szczebli aparatu urzędniczego określają zakres decyzyjności. Inwestor musi pamiętać, że konserwator nie musi być w oficjalnych strukturach, żeby znać się na zabytkach, przepisach prawnych, projektach architektonicznych i robotach budowlanych. Konserwator działający na zlecenie z ramienia inwestora nie gra przeciwko niemu znaczonymi kartami!
Konserwatywność to zły kierunek
Podzielę się swoim doświadczeniem, które pokazuje najczęściej spotykane przez inwestora problemy w rozmowach z konserwatorami zabytków. Coraz częściej, ale w mojej ocenie zbyt wolno posuwa się praktyka uginania konserwatorów do zmieniającego się w galopującym tempie świata, w tym świata nieruchomości. Rynek proptech, który wymusza nowe technologie, aplikacje, materiały i rozwiązania musi wkraczać również w zabytkowe obiekty, którym nadawane powinno być nowe tchnienie. Oczywiście wszystko z poszanowaniem historii! Jednak często obserwuję, że wieloletnie uzgodnienia lub ich brak w końcowym efekcie powodują, że wiele zabytków podupada albo staje się przedmiotem celowego zaniedbywania zabytków lub „przypadkowych” pożarów. Zgodnie z danymi Narodowego Instytutu Muzealnictwa i Ochrony Zbiorów (NIMOZ) w 2020 r. pożarom uległo 28 zabytkowych budynków – kościoły, filharmonie, wille, muzeum, chałupy, stajnie, dwory, ratusze, pałace czy hale.
Konserwatywność nie konserwuje zabytków. Sprzedawanie ich prywatnym inwestorom za symboliczną złotówkę, to często okazja na biznes, który samym zabytkom nie służy. Państwo powinno dbać o zabytki, partycypować w finansowaniu i pomagać prywatnym inwestorom w zachowywaniu dziedzictwa kulturowego. Tymczasem, inwestorzy ciągle borykają się z drogimi materiałami, skomplikowanymi pracami i długimi procesami uzgodnień. Często nie ma to przełożenia na jakość ratowanych zabytków. Adaptowanie historycznych obiektów do nowych rozwiązań technologicznych oraz współczesnych funkcji to historia zabytków, którą napisze przyszłość!
Po co sprawdzać?
Na właścicielu nieruchomości objętej formą ochrony zabytków, ciąży wiele obowiązków określonych w Ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Nierespektowanie tych zapisów może prowadzić do nakładania kar finansowych. Może dojść również do wstrzymania inwestycji do czasu wyjaśnienia procedur. Problem stanowią zbyt ogólne przepisy i zbyt niepewny dostęp do informacji o zabytkach. Sprawdzenie konserwatorskie jest obligatoryjne zarówno w przypadku, gdy działka jest objęta planem miejscowym jak i w przypadku, gdy planu nie ma. Jest to element niezbędny również do wykorzystania na etapie składania projektu budowlanego. Uzgodnienia konserwatorskie również są potrzebne w toku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli teren jest objęty formą ochrony. Obligatoryjnie należy zweryfikować czy budynek jest objęty ochroną konserwatorską. Jeśli jest objęty formą ochrony zabytków, to obowiązkowo należy wykonać szereg sprawdzeń. Warto wziąć pod uwagę fakt, że wpisu do rejestru zabytków można dokonać bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości. W jednej z analiz due diligence wykazaliśmy, że badany teren leży w zasięgu strefy konserwatorskiej ochrony zabytkowego zespołu pałacowo-parkowego. Działka wpisana była do rejestru zabytków. Wykazano również rozbieżność w zapisach w różnych rejestrach. Na jednej z map oznaczono teren, jako zabytki nieruchome I, a w opisie, jako Zabytki nieruchome II. W wypisie z planu miejscowego widniała informacja o tym, że analizowana działka nie znajduje się w obszarze rewitalizacji i nie jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu przepisów Ustawy o rewitalizacji. W tym konkretnym przypadku mpzp narzucał szereg parametrów kształtowania zabudowy, określał położenie linii frontowej budynku oraz wprowadzał zakaz realizacji wybranych obiektów budowlanych. Był to, bowiem obszar buforowy przylegającego do działki zespołu pałacowo-parkowego. Ponadto w księdze wieczystej znalazła się informacja, że w mieszkaniu na tej działce jedna osoba ma ustanowione prawo dożywocia. Ani w EGIB, ani w rzeczywistości na działce nie było żadnego budynku, a w KW była mowa o mieszkaniu. Jeżeli usytuowany tam był kiedyś budynek, a obecnie go nie ma to możliwe, że był on wpisany do rejestru zabytków i należy to zweryfikować, a na pewno sprostować wszystkie dokumenty. Przykład pokazuje, że kupując nieruchomość w pobliżu innych zabytków należy być bardzo czujnym.
Kiedy inwestor odbija się od konserwatora?
Pierwszym punktem spornym podczas uzgodnień konserwatorskich jest sam wpis do rejestru zabytków. Niestety, inwestorzy kupując nieruchomości często nie są świadomi, że nieruchomość jest objęta formą ochrony zabytków, lub znajduje się w otulinie z ograniczeniami w zabudowie. Z punktu widzenia konserwatora, istotne jest również, kto włada i zarządza zabytkiem oraz kto odpowiada za poszczególne prace budowlane. Nieuregulowane granice to jeden z podstawowych problemów, który uniemożliwia często otrzymanie pozwolenia na budowę, podziałów nieruchomości czy pozyskania dofinansowania. Okazuje się, że nie wystarczy być właścicielem inwestycji, żeby nią władać. Nie wystarcza też, że inwestor chce wyłożyć na cele ratowania zabytku miliony złotych. Konserwator odpowiada za stan techniczny budynku, jednak przeszkodą może być stan formalno – prawny nieruchomości. Często, inwestor chce albo jest zobligowany przez przepisy i wydział architektury do wykonania windy. Dobudowanie windy w zabytkowym budynku wymaga indywidualnego projektu i wielu kompromisów z konserwatorami zabytków. Wytyczne konserwatorskie nie zawsze pokrywają się z możliwościami producentów wind, czy wymaganiami Dozoru Technicznego i Jednostki Notyfikowanej. Znalezienie kompromisu jest trudnym zadaniem. Kolejny punkt sporny podczas uzgodnień konserwatorskich to modernizacja termoizolacji budynków zabytkowych. Brak zgody konserwatorów na ocieplenie budynku od strony ulicy, to jeden z częściej spotykanych elementów spornych między właścicielami i konserwatorami. Częściej wydawane są zgody na ocieplanie budynków od dziedzińca / podwórza. Trzeba pamiętać, że przy tak ogólnej Ustawie o zabytkach, decyzja konserwatora zabytków jest uznaniowa. Odmowa uzgodnienia konserwatorskiego skutkuje automatycznie odmową wydania jakichkolwiek WZ czy pozwoleń na budowę do czasu wyjaśnienia sprawy z konserwatorem. Często kamienice szczególnie w ścisłej zabudowie miejskiej są podwyższane decyzją o WZ o jedną lub dwie kondygnacje. Dobudowa kondygnacji zabytkowego budynku ma często miejsce, gdy sąsiednie budynki są wyższe. Inwestor, który kupił kamienicę w ciągu ulicznym chcąc zwiększyć zysk chce podnieść swój budynek i wyrównać wysokości budynków. Kolejną sytuacją z zabiegiem podwyższania zabytkowych budynków jest dominanta narożna. Dla zabytkowych budynków na rogu ulic łatwiej jest podwyższyć ich wysokość. Jakie aspekty w negocjacjach z konserwatorem powinien wziąć pod uwagę inwestor? Wszystkie powyższe aspekty wraz ze wskazaniem sposobów negocjacji z konserwatorem zabytków opisujemy szczegółowo w „Vademecum Inwestora. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości.”
Konserwator konserwatorowi nierówny
Ogólnie rzecz ujmując, konserwator zabytków to osoba zajmująca się ochroną zabytków, konserwacją, renowacją czy rekonstrukcją. Jednak w Polsce mamy kilka poziomów uprawnień w ogólnie rozumianych kompetencjach konserwatorów. Pieczę nad całością trzyma Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego z głównym konserwatorem zabytków na czele. Wielu inwestorów przy zabytkowych budynkach i budowlach współpracuje z wojewódzkim konserwatorem zabytków, który zajmuje oficjalne stanowisko w administracji publicznej. W imieniu wojewody razem z Ministrem Kultury i Dziedzictwa Narodowego jest organem ochrony zabytków. Nadzoruje on pracę urzędu ochrony zabytków, prowadzi rejestr zabytków oraz wojewódzką ewidencję zabytków, wydaje pozwolenia, postanowienia i zaświadczenia m.in. zgodnie z Ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami reaguje na odwołania. Ponadto prowadzi kontrole w zakresie zabytków i prawidłowość wykonanych prac będących przedmiotem projektowania architektonicznego, prac budowlanych, konserwacji, odrestaurowywania zabytków. Oprócz wojewódzkiego konserwatora zabytków działają również liczne Delegatury Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, które przed rokiem ’99 najczęściej były organizowane w miastach. Zakres działania delegatur określa rozporządzenie Ministra Kultury z dnia 9 kwietnia 2004 r. w sprawie organizacji wojewódzkich urzędów ochrony zabytków. Część obowiązków zgodnie z Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami może być przejmowana przez samorządy i Kierowników Instytucji Kultury. W hierarchii organizacyjnej służb ochrony zabytków, bezpośrednio pod wojewódzkim konserwatorem zabytków oprócz Kierownika Instytucji Kultury jest również Miejski Konserwator Zabytków oraz Powiatowy Konserwator Zabytków. Miałem przyjemność być Miejskim Konserwatorem Zabytków w Będzinie. Dwukrotnie dostałem również propozycję objęcia stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zrezygnowałem i wyszedłem ze struktur, bo wolę działać na rzecz inwestorów i chcę obalić mit niedostępnego i nieugiętego konserwatora zabytków. Piszę o tym, bo inwestor powinien pamiętać, że konserwator zabytków to tylko określenie zawodu, podobnie jak architekt czy elektryk. Umocowania uprawnieniami i stanowiskami na poszczególnych szczeblach aparatu urzędniczego określają zakres możliwego działania. Wiedza i wspólny cel ochrony zabytków przyświecać powinien nam wszystkim – niezależnie od zajmowanego urzędu.
Czy warto mieć konserwatora zabytków po swojej stronie?
Jak mawiał Albert Einstein „Wszystko należy upraszczać jak tylko można, ale nie bardziej.” Podobnie jest z uzgodnieniami konserwatorskimi. Należy pamiętać, że wsparcie konserwatora zabytków z ramienia inwestora zdecydowanie ułatwi i przyspieszy etap projektowania i uzgodnień. Musi on, jednak wiedzieć, że taka współpraca nigdy nie zastąpi etapu uzgodnień określonych w Ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wyłapanie w początkowych fazach błędów czy niedociągnięć, które ujrzą światło dzienne na etapie uzgodnień z konserwatorem jest przejawem błyskotliwości i chęci oszczędności pieniędzy i czasu inwestora. Pozwoli mu to przyspieszyć proces projektowy i uzyskanie pozwolenia na budowę, a więc przełoży się na zysk.
Autor artykułu
Poznajmy się!
Architekt, najmłodszy konserwator w Polsce, od 17 lat działający na zlecenie polskich i międzynarodowych inwestorów nieruchomości. Współwłaściciel Arkada, wielopokoleniowej firmy architektoniczno–budowlanej, która od czterech dekad projektuje, realizuje i nadzoruje prace rewitalizujące, konserwujące i adaptujące historyczne obiekty mieszkalne, przemysłowe i użyteczności publicznej do nowych rozwiązań technologicznych oraz współczesnych funkcji. Praktykę zawodową zdobywał w Ministerstwie Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Jako Miejski Konserwator Zabytków w Będzinie w latach 2005-2006 działał na rzecz ujednolicenia wpisów ewidencyjnych zabytków i tylko w jednym roku dokonał opisów 10% zabytków w Będzinie. Zrealizował projekty dla ~600 zabytków w Polsce i za granicą. Odrestaurował tysiące mkw. zabytkowych powierzchni dachów i elewacji, zarówno na zewnątrz, jak i we wnętrzach obiektów.
LUDZIE NIEZWYKLI PODNOSZĄ RUINY W ZABYTKI
Czekamy, by rozpocząć Twój projekt
