Kredytowanie nieruchomości zabytkowych
BGK odkrywa młodość zabytków
Gościnnie na portalu ARKADA.ONE
Katarzyna Zimowska, Ekspert ds. weryfikacji wartości zabezpieczeń, Biuro Weryfikacji Wartości Zabezpieczeń, Bank Gospodarstwa Krajowego
Katarzyna Nowak-Sitarek, Dyrektor Biura Weryfikacji Wartości Zabezpieczeń, Bank Gospodarstwa Krajowego
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Nie od dziś wiadomo, że zabytki chwytają za serce, a chęć nadania im drugiego życia staje się pierwszorzędnym motorem do działania. Jednak czasem chęci to za mało. Aby odnieść pełnię sukcesu, należy pogodzić ze sobą dwa elementy – serce i rozum. Myśląc o zabytku jako inwestycji, planujący rewitalizację stawia na trzy elementy: dobrze skonstruowany biznesplan, racjonalny harmonogram rzeczowo-finansowy inwestycji i dywersyfikację ryzyk. Są to podstawowe warunki, które muszą zostać spełnione, żeby rewitalizacja obiektów zabytkowych mogła się powieść. Należy pamiętać, że koszty tego typu inwestycji wielokrotnie przewyższają cenę zakupu samej nieruchomości, a niezbyt często trafia się inwestor z tak zasobnym portfelem, aby poradzić sobie z tym bez wsparcia z zewnątrz. Wsparcie finansowe można uzyskać z trzech źródeł: od zewnętrznego inwestora, z dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy tym zabytku na mocy Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z kredytu bankowego. Jakie jest podejście banku BGK do kredytowania zakupu i prac przy rewitalizacji zabytków? Jak inwestor powinien przygotować się do rozmowy z bankiem? Jakie dokumenty będą niezbędne do analizy kredytowej? Co jest weryfikowane podczas oceny zdolności kredytowych inwestora nieruchomości zabytkowej? Jak bank wycenia zabytek i zabezpiecza się przy jego finansowaniu? I co się dzieje z kredytem, gdy konserwator zabytków cofnie pozwolenie?
Podejście banku BGK do zabezpieczenia się na zabytkach
Co do zasady, nieruchomości zabytkowe mogą być przedmiotem kredytu bankowego. Wewnętrzne akty prawne banku szczegółowo wskazują, jakiego typu nieruchomości mogą lub też nie mogą być przyjmowane, jako zabezpieczenie kredytów hipotecznych. W szczególności, zabezpieczeniem kredytu nie mogą być nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych na cele rolne i leśne, obciążone służebnością osobistą i prawem dożywocia, bez dostępu do drogi publicznej, nieruchomości o ograniczonych możliwościach finansowania, np. w związku z zawartymi umowami dzierżawy lub najmu. Ponadto, bank nie dopuszcza przyjęcia na zabezpieczenie udziałów we własności nieruchomości. W praktyce dotyczy to, np. udziałów w nieruchomości gruntowej zabudowanej zabytkową kamienicą, gdzie nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali proponowanych na zabezpieczenie. Aby nieruchomość zabytkowa mogła zostać przyjęta jako zabezpieczenie, musi być spełniona przynajmniej jedna z dwóch przesłanek: kredyt ma być udzielony na inwestycję oraz zachowany będzie element misyjności. Głównym celem i misją BGK jest wspieranie zrównoważonego rozwoju społeczno-gospodarczego Polski. W związku z tym, jeśli inwestor posiada nieruchomość zabytkową, którą chce obciążyć hipoteką i ubiega się o kredyt na inny cel niż rewitalizacja obiektu, to przynajmniej część tego budynku musi być przeznaczona dla potrzeb aktywizacji społeczności lokalnych. W zrewitalizowanej przestrzeni powinno znaleźć się miejsce, np. dla biblioteki, koła gospodyń wiejskich, świetlicy środowiskowej realizującej potrzeby różnych grup wiekowych: dzieci, młodzieży czy osób starszych. Dzięki takiemu podejściu do inwestycji w rewitalizację zabytków mamy wielu beneficjentów projektu i wspieramy rozwój społeczny w kraju.
Co BGK ma w portfelu?
Bank Gospodarstwa Krajowego, jako polski bank rozwoju ma w swoim portfelu zabezpieczeń nieruchomości zabytkowe o zróżnicowanym charakterze, należące zarówno do inwestorów prywatnych jak i do sektora publicznego, jakim jest Skarb Państwa i Jednostki Samorządu Terytorialnego. Są tam skategoryzowane hotele zlokalizowane w obiektach zabytkowych, biblioteki gminne w budynkach wpisanych do rejestru zabytków, czy zespoły pałacowo – parkowe. Bank finansuje przebudowy zabytkowych browarów na hale wystawiennicze, muzea, centra mixed-use. Większość dużych i kosztownych projektów finansowanych jest właśnie w BGK, samodzielnie lub w ramach konsorcjum.
Jak przygotować się do rozmowy z bankiem?
Najważniejszą i podstawową kwestią jest spotkanie z doradcą, w celu przedstawienia swojego pomysłu i planu. Na początkowym etapie wystarczą podstawowe informacje, wtedy ustalane są wstępne możliwości udzielenia finansowania. To doradca powie inwestorowi, jakie dokumenty będą wymagane do oceny ryzyka transakcji, przedstawi ustalenia warunków brzegowych finansowania i wyceny projektu. Jednak, im więcej dokumentów inwestor posiada na wstępnym etapie rozmów z doradcą, tym sprawniej będzie przeprowadzony proces oceny projektu po stronie banku. Kluczowym elementem jest przynajmniej koncepcja projektu, wstępny biznesplan, kosztorys inwestycji oraz projekcja finansowa przedsięwzięcia. Bardzo istotny jest opis wpływu rewitalizacji na lokalną społeczność. Po pierwszych rozmowach ustalana jest zdolność kredytowa inwestora, a projekt jest przedstawiany departamentowi ryzyka do zapoznania się i uzyskania, bądź nie, zielonego światła do dalszego procedowania. Gdy uzyska zielone światło, to jest to pierwszy znak, że bank chce uczestniczyć w transakcji. Teraz przychodzi czas na gromadzenie wszystkich koniecznych dokumentów do podjęcia decyzji kredytowej.
Ocena zdolności kredytowej inwestora
Pion Ryzyka Kredytowego to interdyscyplinarny zespół, którego zadaniem jest szczegółowa ocena projektu, opłacalności, możliwości finansowych, wartości nieruchomości, identyfikacji i dywersyfikacji ryzyk transakcji. W jego skład wchodzą ekonomiści i rzeczoznawcy majątkowi dysponujący niezbędną wiedzą merytoryczną i techniczną do oceny danego projektu. Aby analityk kredytowy mógł rzetelnie ocenić projekt oraz zdolności kredytowe inwestora, jego wypłacalność, ryzyko finansowe i ryzyko transakcji, należy dostarczyć do banku model finansowy inwestycji wraz z kosztorysem, harmonogramem rzeczowo-finansowym, przepływy finansowe, bilans, rachunek zysków i strat wraz z prognozą na kilka lat po stabilizacji projektu, czyli jego wybudowaniu i rozpoczęciu funkcjonowania. Dodatkowo, wymaga się biznesplanu oraz dokumentów finansowych, na podstawie, których wyliczana jest zdolność kredytowa oraz szereg dodatkowych, wymaganych wskaźników bankowych. W zależności od potrzeb i stopnia złożoności transakcji, może okazać się, że konieczne będzie przedstawienie dodatkowych dokumentów.
Nieruchomość, jako zabezpieczenie kredytu
Jeżeli chodzi o samą nieruchomość mającą stanowić zabezpieczenie kredytu, trafia ona na warsztat do jednostki zajmującej się oceną i weryfikacją zabezpieczeń transakcji kredytowych. W BGK jest to Biuro Weryfikacji Wartości Zabezpieczeń, w którym rolę strażników oraz analityków zabezpieczeń pełnią pracownicy z wykształceniem i doświadczeniem w dziedzinie ekonomii, rzeczoznawstwa majątkowego, geodezji i nauk społeczno-prawnych. Pracownicy biura weryfikują wartość nieruchomości na podstawie dostarczonych przez klienta dokumentów, w tym operatu szacunkowego. Zajmują się oceną formalno-prawną nieruchomości, oceną techniczną. Identyfikują ryzyka prawne oraz ryzyka nieruchomości.
Jakie dokumenty do analizy kredytowej?
Bardzo ważne jest, zatem aby inwestor przedstawił przynajmniej koncepcję architektoniczno-budowlaną przedsięwzięcia, a najlepiej projekt budowlany, projekt zagospodarowania terenu, dokumentację geodezyjną, uzgodnienia z odpowiednimi urzędami w tym: zgody konserwatora, decyzje środowiskowe, decyzje wyłączenia z produkcji rolnej i inne wymagane. Co istotne, do czasu uruchomienia środków, nie ma obowiązku dostarczenia decyzji pozwolenia na budowę, jest ona konieczna natomiast na etapie wypłaty środków. Kolejnym obligatoryjnym dokumentem jest operat szacunkowy nieruchomości wraz z załącznikami, w którym rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową w stanie aktualnym oraz docelowym po zakończeniu prac budowlanych. Rzeczoznawcy bankowi szczegółowo analizują poprawność formalno-merytoryczną operatu oraz wartość w nim określoną. Wartość musi być realna i możliwa do osiągnięcia na rynku, tzw. bezpieczna dla banku. Zgodnie z definicją z ustawy o gospodarce nieruchomościami „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.
Do czego potrzebna jest wartość rynkowa zabytku?
Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że wartość jest jedynie przykrą koniecznością i widnieje tylko w systemach bankowych, jako „potencjalna wartość majątku”. Tak jednak nie jest. Przede wszystkim to niezbędny element do obliczenia LtV, czyli Loan to Value, maksymalnej kwoty możliwego do udzielenia kredytu. Ponadto, na jej podstawie szacuje się kwotę odzysku z nieruchomości, jeśli okazałoby się, że klient stał się niewypłacalny i bank przejmuje nieruchomość. Kolejnym powodem, dla którego istotne jest rzetelne przyjęcie wartości nieruchomości, jest kwota ubezpieczeniowa majątku, a co za tym idzie wysokość składki do ubezpieczenia. Jak widać, jest to jeden z elementów układanki, bez którego transakcja się nie sfinalizuje.
Kredytowanie nieruchomości zabytkowych
Jeśli inwestor ubiega się o finansowanie inwestycji, której jednym z celów jest przywrócenie dawnego blasku zabytkowi, bądź nadanie mu nowej funkcji, musi liczyć się z tym, że bank będzie znacznie uważniej przyglądał się projektowi. Bank bierze pod uwagę wydłużenie czasu trwania inwestycji, z racji konsultacji konserwatorskich, uzyskiwania zgód i pozwoleń, jak również możliwość wzrostu kosztów budowy.
Maksymalny poziom LtV to 70%, w praktyce jednak oscyluje w okolicach 60-65%, czyli pozostałą kwotę inwestor musi wyłożyć z własnej kieszeni. Analitycy bankowi badają sytuację finansową klienta szczegółowo, zaś w budżecie inwestycji ustanawia się znaczną rezerwę finansową. W ostatnim czasie coraz częściej mówi się również o czynnikach behawioralnych związanych z podejmowanymi działaniami inwestora. Ocena tych ryzyk jest jeszcze na początkowym etapie, jednak doświadczenie analityków oraz pracowników ryzyka banku oraz badania naukowe wskazują na wcale znaczący udział tych czynników w powodzeniu projektu.
Zabezpieczenia banku przy finansowaniu zabytków
Jednym ze sposobów zabezpieczenia się banku przed zidentyfikowanymi ryzykami podczas realizacji tego typu transakcji jest ustanowienie zabezpieczenia pomostowego. Zabezpieczenie takie można ustanowić na dodatkowej nieruchomości o większej płynności, na czas trwania budowy i jakiś okres po jej zakończeniu. Taka nieruchomość po spełnieniu wymaganych wskaźników finansowych do obsługi kredytu zostaje zwolniona z zabezpieczenia. Kolejnym elementem jest zagwarantowanie tzw. cost overrun, czyli przekroczenia środków w budżecie. W praktyce oznacza to potwierdzenie ze strony klienta, że jeśli wzrosną koszty inwestycji, on pokryje je z własnych środków.
Niedoszacowany kosztorys prac przy zabytku
Nie myli się ten, co nic nie robi. Nierzadko zdarzają się sytuacje, w których klient nie doszacuje kosztorysu i nawet założona rezerwa jest niewystarczająca, lub pojawią się w trakcie budowy sytuacje nieprzewidziane. Taka historia miała miejsce jakiś czas temu, transakcja dotyczyła rewitalizacji i przebudowy zabytkowego dworu na centrum konferencyjne ze SPA. Udzielono finansowania na ten cel, jednak po pół roku okazało się, że środki były niewystarczające i klient wrócił, wnioskując o dodatkową kwotę. W tym celu dostarczył sporządzony na nowo operat szacunkowy zgodnie, z którym w przeciągu kilku miesięcy wartość docelowa nieruchomości wzrosła o 30%. Operat został zweryfikowany, a wartość skorygowana w dół do poziomu zbliżonego do pierwotnej wyceny. Przy aktualnej na tamten moment koniunkturze rynku, bank, po analizie, uznał, że tak drastyczny wzrost wartości nieruchomości nie był możliwy. Klient uzyskał dodatkowe środki na inwestycję, jednak w wysokości połowy wnioskowanej kwoty.
Co z kredytem, gdy konserwator cofnie pozwolenie?
Nieprzewidziana sytuacja przytrafiła się również klientowi, który adaptował zespół pałacowo-parkowy na wysokiej klasy obiekt hotelowy. W trakcie robót budowlanych związanych z wymianą poszycia dachowego oraz montażu okien połaciowych konserwator zabytków wstrzymał budowę i cofnął wydaną wcześniej zgodę, nakładając dodatkowe wymogi dotyczące zmiany kolorystyki i struktury poszycia dachowego oraz zmiany liczby okien połaciowych. Wprowadziło to konieczność wstrzymania prac, zmian w dokumentacji projektowej, uzyskania nowych pozwoleń, co w efekcie wydłużyło i podniosło koszty inwestycji.
Wady prawne nieruchomości zabytkowej, a ostrożność banku
Jednym z ciekawszych projektów, z jakim bank miał do czynienia, a który z różnych względów nie doszedł do skutku, była rewitalizacja zabytkowego pałacu i adaptacja na cele hotelowe. Po przeanalizowaniu dokumentacji technicznej, formalno-prawnej oraz finansowej okazało się, że w dziale III księgi wieczystej jest wpisane prawo dożywocia w dwóch pomieszczeniach na rzecz osoby z rodziny inwestora. Ponadto, po założeniu rezerwy finansowej, wysokość wskaźnika LtV wykroczyła poza wymagany poziom. Dodatkowo, zweryfikowano przepływy finansowe i założenia dotyczące przyszłych przychodów dostosowując je do poziomu obiektywnego. Tym samym wskaźnik DSCR czyli wskaźnik pokrycia obsługi długu, spadł poniżej oczekiwanego poziomu 1,2, zaś projekt okazał się być nieopłacalny.
Fundacja „Most the Most”
Fundacja „Most the Most” jest organizacją non- profit, powołaną by współrealizować misję banku. Wspiera kulturę, twórców i międzypokoleniową współpracę, inicjując zaangażowanie lokalnych społeczności w odnowę zabytków i muzealiów, wspierając twórczość i rozwój młodych talentów, realizując projekty odpowiadające potrzebom lokalnym. W tym celu powstał konkurs „Nasz Zabytek”. Uczestnicy konkursu zgłaszają obiekty zabytkowe z ich okolic, które ich zdaniem zasługują na odnowienie. Następnie lokalna społeczność proponuje, w jaki sposób zwycięski zabytek mógłby być wykorzystany na rzecz mieszkańców. Wybrany projekt otrzymuje dofinansowanie do 1 mln złotych, które właściciel zabytku przeznacza na rewaloryzację i dostosowanie go do funkcji społecznej wybranej w konkursie. Co istotne, zgłoszeń mogą dokonywać jedynie osoby fizyczne, zaś sam obiekt musi spełniać trzy podstawowe kryteria: być istotny dla uczestnika i warty nadania nowej funkcji, być wpisany do rejestru zabytków lub gminnej/wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz być własnością publiczną. W jaki sposób można wykorzystać obiekt dla potrzeb lokalnych społeczności? Przykładem jest niedawno otwarty pałac w Kiełczynie. Obiekt przeszedł gruntowny remont i powstanie w nim punkt informacji turystycznej, przestrzeń do działalności lokalnych stowarzyszeń, punkt biblioteczny z czytelnią, a także izba regionalna, w której prezentowane będą regionalne eksponaty. Brygida Ślabska, Prezes Fundacji „Most the Most” skomentowała„ Budowanie i wzmacnianie kapitału społecznego jest najważniejszym celem naszej Fundacji. Im ten kapitał staje się silniejszy, tym większa szansa na pozytywne interakcje społeczne, budowanie zaufania do siebie w wymiarze ogólnoludzkim, większa aktywizacja oddolna i mocniejsze poczucie wpływu na otaczający nas świat. Mamy mnóstwo przykładów, że działania naszej Fundacji mają pozytywny wpływ na lokalne społeczności – i to nas ogromnie cieszy. A dodatkowym wspaniałym efektem są zrewaloryzowane zabytki i nowe ich funkcje społeczne, na które wpływ miały lokalne społeczności”.
LUDZIE NIEZWYKLI PODNOSZĄ RUINY W ZABYTKI
Czekamy, by rozpocząć Twój projekt
