Konsekwencje sąsiedztwa ambasady. Ryzykowna inwestycja?

Konsekwencje sąsiedztwa ambasady

Ryzykowna inwestycja?

Adrian Hołub, Doradca inwestorów, Inwestor, Biegły sądowy, Ekspert PKN, Wykładowca Akademicki, Autor

Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor, Przedstawiciel Arkada

Jeden z inwestorów chciał nabyć grunt w prestiżowej okolicy w dużym mieście – zwykła działka w otoczeniu budynków użyteczności publicznej i mieszkaniowych. Na działce sąsiedniej wydano właśnie pozwolenie na budowę budynku administracyjnego o zadowalających parametrach zabudowy, co mogłoby wskazywać, iż inwestor obok również uzyska podobne parametry w pozwoleniu na budowę. Sama działka nie jest objęta ochroną konserwatorską, ale w planie miejscowym widnieje zapis o tym, iż istniejąca zabudowa ma być adaptowana w przyszłych inwestycjach. Na temat form ochrony zabytków piszemy szeroko w książce „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe” – tutaj, chcemy skupić się na tym, że największym zagrożeniem planowanej inwestycji okazał się nowo budowany budynek w sąsiedztwie, który ma pełnić funkcje siedziby ambasady. Dodać należy, że do najbliższych form ochrony zabytków jest kilkaset metrów, a najbliższy park kulturowy jest w odległości 2 km. W pierwszej chwili można odnieść wrażenie, że obecność budynku ambasady daje prestiż planowanej inwestycji. Niestety, sąsiedztwo takiego budynku to bardziej kłopoty niż prestiż i już na starcie można spodziewać się zaskarżeń w toku uzyskiwania pozwolenia na budowę, odrębnych lub dodatkowych procedur i respektowania prawa międzynarodowego wynikającego z Konstytucji RP, Konwencji wiedeńskiej i Prawa budowlanego. Ambasady podlegają, bowiem pod międzynarodowe przepisy! Przywileje i immunitety jasno wskazują, że tereny ambasad rządzą się innymi prawami.

Zgodnie z art. 241 Konstytucji RP (Dz.U.1997.78.483 z dnia 1997.07.16) „1.Umowy międzynarodowe ratyfikowane dotychczas przez Rzeczpospolitą Polską na podstawie obowiązujących w czasie ich ratyfikacji przepisów konstytucyjnych i ogłoszone w Dzienniku Ustaw uznaje się za umowy ratyfikowane za uprzednią zgodą wyrażoną w ustawie i stosuje się do nich przepisy art. 91 Konstytucji, jeżeli z treści umowy międzynarodowej wynika, że dotyczą one kategorii spraw wymienionych w art. 89 ust. 1 Konstytucji.”

Art. 89. Ust. 1. Konstytucji stanowi, że „Ratyfikacja przez Rzeczpospolitą Polską umowy międzynarodowej i jej wypowiedzenie wymaga uprzedniej zgody wyrażonej w ustawie, jeżeli umowa dotyczy:

1) pokoju, sojuszy, układów politycznych lub układów wojskowych,

2) wolności, praw lub obowiązków obywatelskich określonych w Konstytucji,

3) członkostwa Rzeczypospolitej Polskiej w organizacji międzynarodowej,

4) znacznego obciążenia państwa pod względem finansowym,

5) spraw uregulowanych w ustawie lub w których Konstytucja wymaga ustawy.”

Art. 91 ust. 2. Konstytucji stanowi, że „Umowa międzynarodowa ratyfikowana za uprzednią zgodą wyrażoną w ustawie ma pierwszeństwo przed ustawą, jeżeli ustawy tej nie da się pogodzić z umową.” Powyżej mowa jest o „umowach” – jednak Polska i Egipt nie mają podpisanej Konwencji konsularnej, jednak obowiązuje Konwencja wiedeńska o stosunkach dyplomatycznych.

Konwencja wiedeńska o stosunkach dyplomatycznych z dnia 18 kwietnia 1961 r. (Dz.U.1965.37.232 z dnia 1965.09.08) to dokument regulujący działalność ambasad w Polsce. Poniżej najważniejsze przepisy dotyczące nieruchomości, na których buduje się i użytkuje ambasady.

Art. 21 Konwencji „1. Państwo przyjmujące powinno zgodnie ze swym ustawodawstwem ułatwić na swym terytorium nabycie przez państwo wysyłające pomieszczeń koniecznych dla jego misji bądź pomóc mu w uzyskaniu takich pomieszczeń w inny sposób.”

„Art. 30 Konwencji 1. Rezydencja prywatna przedstawiciela dyplomatycznego korzysta z takiej samej nietykalności i ochrony jak pomieszczenia misji. 2. Z nietykalności korzystają również jego dokumenty i korespondencja oraz, z zastrzeżeniem postanowień ustępu 3 artykułu 31, jego mienie.” Powyższe wskazuje, że w trybie dostępu do informacji publicznej może okazać się niemożliwy wgląd do dokumentów z PNB dla sąsiadującej ambasady.

Art. 41 Konwencji „1. Bez uszczerbku dla ich przywilejów i immunitetów obowiązkiem wszystkich osób korzystających z tych przywilejów i immunitetów jest szanowanie ustaw i innych przepisów państwa przyjmującego. Mają one również obowiązek nie mieszać się do spraw wewnętrznych tego państwa.

Powyższe pokazuje, że osoby korzystające z takiej ambasady muszą szanować ustawy i przepisy polskie. W naszej ocenie, obowiązek szanowania nie jest jednoznaczny z ich respektowaniem.

Art. 41 Konwencji „2. Wszystkie sprawy urzędowe powierzone misji przez państwo wysyłające do załatwienia z państwem przyjmującym będą przez nią załatwiane z Ministerstwem Spraw Zagranicznych państwa przyjmującego lub za jego pośrednictwem bądź innym ministerstwem uznanym za właściwe.”

Art. 41 Konwencji „3. Pomieszczeń misji nie wolno użytkować w jakikolwiek sposób niezgodny z funkcjami misji określonymi bądź w niniejszej Konwencji, bądź w innych normach powszechnego prawa międzynarodowego lub w specjalnych umowach obowiązujących między państwem wysyłającym a państwem przyjmującym.” Polska i kraj analizowanej ambasady akurat nie mają podpisanej Konwencji konsularnej. Jednak w niniejszym przepisie wymienione są dokumenty międzynarodowe i nie ma tu mowy o dokumentach polskich.

Zgodnie z art. 81a ust. 4 ustawy Prawo budowlane (Dz.U.2023.682 t.j. z dnia 2023.04.12) „Czynności kontrolne dotyczące obiektów budowlanych, które są w zarządzie państw obcych albo są użytkowane przez przedstawicieli dyplomatycznych i konsularnych tych państw lub przez inne osoby zrównane z nimi na podstawie ustaw, umów lub powszechnie ustalonych zwyczajów międzynarodowych, mogą być wykonywane za zgodą tych przedstawicieli lub osób.” Powyżej mowa jest o „umowach” – jednak, jak wspomniano wyżej Polska i państwo, którego dotyczy omawiana ambasada nie mają podpisanej Konwencji konsularnej.

Ustawa Prawo budowlane definiuje obszar oddziaływania obiektu – „należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.” Do tego paragrafu jest 4146 wyroków sądowych, co pokazuje że nie jest to jednoznaczne. Należy zweryfikować czy PNB budynku ambasady wykracza tym obszarem poza granice działki (w tym przypadku 4 działek) oraz czy projektowany budynek będzie oddziaływał na sąsiednie działki.

książka inwestowanie w nieruchomości zabytków

W zakresie obszaru oddziaływania obiektu w przypadku obecności budynku ambasady wydano wyrok NSA II OSK 3305/20. Wyrok porusza między innymi okablowanie budynku, które mogłoby zakłócać pracę placówki dyplomatycznej. Sąd stwierdził, że nie można zastosować tylko przepisów prawa budowlanego, ale należy uwzględnić pakiet przepisów: Prawo budowlane, KPA i Konwencję wiedeńską. Powyższy wyrok wskazuje na wiele aspektów, które zaskarżyła ambasada w toku PNB.

Dostępny jest wyrok VII SA/Wa 2469/12, który podważa zaskarżenie PNB dla budowy obiektu podlegającego pod Republikę Austrii w Polsce. Wyrok podważa decyzję wojewody i wskazuje, że naruszono przepisy KPA oraz Konwencji Wiedeńskiej. To pokazuje, że budowa ambasad rządzi się odrębnymi przepisami. Ponadto w wyroku mowa jest również o obowiązkach inwestora znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie. Poniżej najważniejsze sentencje z wyroku z komentarzem:

– art. 4 k.p.a. polegające na wydaniu zaskarżonej decyzji z naruszeniem szczególnych uprawnień wynikających z immunitetu dyplomatycznego i konsularnego oraz umów i zwyczajów międzynarodowych,

– art. 9 k.p.a. w zw. art. 22 ust. 1 i 2 i art. 25 Konwencji Wiedeńskiej polegające na braku ustaleń i informacji czy, a jeśli tak to w jaki sposób planowana inwestycja będzie kolidować z przyjętymi przez Rzeczpospolitą Polską zobowiązaniami międzynarodowymi gwarantującymi Republice Austrii nietykalność pomieszczeń misji dyplomatycznej mieszczących się w budynku na działce znajdującej się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu oraz tego, jakie przedsięwzięto kroki dla ochrony pomieszczeń misji przed jakimkolwiek wtargnięciem, szkodą i zapobieżeniem jakiemukolwiek zakłóceniu spokoju misji lub uchybieniu jej godności w związku z planowaną inwestycją”. Tutaj wątpliwości budzi możliwość swobodnego projektowania budynku na omawianej działce, tj.: obecności okien czy określonych funkcji pomieszczeń od strony ambasady, umieszczania kamer, systemów teleinformatycznych, nadajników, możliwości wejścia osób postronnych itd. „obszar oddziaływania planowanego obiektu” – szczegóły dalej.

– art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na niepodjęciu szeregu czynności zmierzających do ustalenia stanu faktycznego, a mianowicie niedopuszczeniu dowodów, które pozwoliłyby ustalić czy planowana inwestycja nie naruszy nietykalności pomieszczeń misji dyplomatycznej Republiki Austrii lub w jakikolwiek sposób nie zmniejszy jej bezpieczeństwa;

– art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu w uzasadnieniu decyzji podstawy prawnej jej wydania, w tym na niewskazaniu przepisów, z których wynikają szczególne obowiązki inwestora, organu i Rzeczypospolitej Polskiej w związku z bezpośrednim sąsiedztwem planowanego obiektu misji dyplomatycznej Republiki Austrii;”

– prawa materialnego w postaci art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa Budowlanego w zakresie w jakim będące podstawą wydania decyzji w sprawie dokumenty, w szczególności projekt budowlany, nie uwzględniają wymaganych przepisami prawa i koniecznych do wykonania analiz kwestii związanych z bezpieczeństwem misji dyplomatycznej, a także na wydaniu decyzji pomimo niedostarczenia przez inwestora uzgodnień i opinii właściwych organów dotyczących bezpieczeństwa misji dyplomatycznej.

Bardzo ważne kwestie w powyższym wyroku dotyczą informowania stron w toku postepowania dla inwestycji na sąsiedniej działce. Do poszczególnych procedur wymagane są specjalne tryby zawiadamiania i uczestniczenia przedstawicieli misji dyplomatycznych, którzy mają odpowiednie przywileje i immunitety międzynarodowe! Niektóre z działań wymagać będą czynnego udziału dyplomatów oraz spisywania specjalnych protokołów dyplomatycznych. Bezwzględnie te procedury należy przewidzieć w procesie ubiegania się o PNB dla analizowanej działki.

Przywileje i immunitety wykazane wyżej jasno wskazują, że tereny ambasad rządzą się innymi prawami inwestorzy budujący w bezpośrednim sąsiedztwie takich budynków muszą zachować szczególną czujność. Jeśli do tych aspektów dołożymy jeszcze ewentualna ochronę konserwatorską takich ambasad to mamy dodatkowe utrudnienia.