Pożary nieruchomości zabytkowych
Przyczyny pożarów, sposoby usuwani skutków i odszkodowania.
Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, PKN Member, Lecturer, Author
Adam Borowiec, Główny Specjalista, PZU
Tomasz Wiśniewski, Ekspert w zakresie pożarnictwa, Crawco
Maciej Mroczyński, CEO Ozonetube®, naukowiec, cybernetyk
Jednym z największych zagrożeń dla zabytków są bezsprzecznie pożary – zarówno dla zabytków nieruchomych, jak również ich ruchomego wyposażenia. Najbardziej narażone są obiekty z elementami konstrukcyjnymi drewnianymi, ale te wzniesione w innych technologiach również nie są w pełni bezpieczne. Zniszczone instalacje, niewłaściwie prowadzone prace budowlane i składowanie materiałów, a nawet niezgodna z przepisami zmiana sposobu użytkowania, czy użytkowanie obiektu niezgodnie z funkcją – wszystko to ma przełożenie na zagrożenia pożarowe. Zmiany w instalacjach przeciwpożarowych w obiektach zabytkowych są często (choć nie zawsze) możliwe do zrobienia pod kątem technicznym, ale wymagają zasięgnięcia opinii specjalistów branżowych. Wymagają też przedłożenia odpowiedniej dokumentacji do wydziału architektury i oczywiście uzyskania zgody konserwatora zabytków. Jakie są przyczyny pożarów obiektów zabytkowych? Kogo zaangażować w proces ustanawiania ochrony przeciwpożarowej zabytku? Jak maskować instalacje przeciwpożarowe w zabytkach? Na co należy zwrócić uwagę przy podziałach lokali, zmianie funkcji użytkowania i zmianie sposobu użytkowania w odniesieniu do aspektów przeciwpożarowych? Kto odpowiada za ochronę przeciwpożarową zabytku? Co grozi za celowe podpalenie zabytku i jaka jest rola konserwatora w postępowaniu karnym dotyczącym celowego podpalenia zabytku? Jakie technologie można zastosować w celu zabezpieczania zabytków przed pożarami? Jak usuwać zapachy spalenizny, sadzę oraz pył pożarowy ze zniszczonych fragmentów zabytków? Co z wyceną spalonego zabytku i na jakie odszkodowanie można liczyć?
O czym będzie mowa?
- Kto odpowiada za ochronę przeciwpożarową zabytku?
- Przyczyny pożarów obiektów zabytkowych
- Podpalenie zabytku to przestępstwo
- Samowole budowlane, a zagrożenie pożarowe
- Kary za działania zagrażające bezpieczeństwu pożarowemu
- Rola konserwatora i PINB w postępowaniu karnym podpalenia zabytku
- Kogo zaangażować w proces ochrony przeciwpożarowej zabytku?
- Jak zapobiegać pożarom obiektów zabytkowych?
- Maskowanie instalacji przeciwpożarowych w zabytkach
- Koszty napraw i wycena spalonego zabytku
- Ubezpieczenia i odszkodowania z tytułu spalonych zabytków
- Usuwanie skutków pożaru w zabytkach
- Niebezpieczne związki chemiczne po pożarze zabytku
- Sprawy formalne i sprzątanie po pożarze zabytku
- Ozonowanie po pożarze zabytku
Kto odpowiada za ochronę przeciwpożarową zabytku?
Za utrzymanie obiektu w sprawności technicznej i dbanie o jego stan odpowiedzialny jest właściciel lub zarządca budynku, co wynika z przepisów ustawy Prawo budowlane. Art. 61 ustawy Prawo budowlane stanowi, że „Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.” Przywołany art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane stanowi, że „Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.” W zacytowanych na końcu punktach 1-7 wymienione jest wprost bezpieczeństwo pożarowe, jak również ochrona obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską. Nie wprost, ale związane z ochroną przeciwpożarową jest również zapewnienie nośności i stateczności konstrukcji, zaopatrzenie w wodę i utrzymanie właściwego stanu technicznego – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Przyczyny pożarów obiektów zabytkowych
Analizując strony internetowe straży pożarnej w Polsce, można wykazać najczęściej wskazywane przyczyny pożarów obiektów zabytkowych – omówmy je. Jedną z przyczyn są wady instalacji elektrycznych i oświetleniowych, które nierzadko były amatorsko poprawiane lub mają mechaniczne uszkodzenia. Kolejną przyczyną jest niewłaściwe użytkowanie instalacji kominowych, grzewczych, gazowych czy odgromowych. Wiele obiektów nie ma instalacji odgromowych przez co narażone są również na uderzenia piorunów. Kolejne przyczyny pożarów zabytków to niewłaściwie prowadzone prace remontowe. Mowa tu o prowadzeniu robót z użyciem ognia otwartego zbyt blisko łatwopalnych materiałów, np.: prace grzewcze przy papowaniu, spawanie, szlifowanie itp. Przykładem pożaru wywołanego przez zwarcie niewłaściwie naprawionej (wadliwej) szlifierki był pożar kościoła św. Katarzyny w Gdańsku w 2006 r. Oczywiście, część podpaleń wynika również z nieostrożności, np.: zaprószenie ognia przez rzucanie niedopałków papierosów, składowania łatwopalnych elementów zbyt blisko źródeł ognia czy instalacji itd. Osobnym tematem jest zagrożenie pożarowe w ujęciu sytuowania punktów ładowania pojazdów elektrycznych przy zabytkach. Szczegółowo na ten temat piszemy w artykule „Stacje i punkty ładowania samochodów w budynkach Auta elektryczne w zabytkach” – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Podpalenie zabytku to przestępstwo
Oddzielanego omówienia wymaga karygodne, celowe podpalanie zabytków. Niektórzy robią to w celu uniknięcia realizacji prac remontowych, których wymaga konserwator zabytków, albo w celu wykreślenia zabytku z rejestru czy ewidencji. Zabytki często można kupić za kilkaset złotych. Nierzadko stoją w cennych lokalizacjach i wielu „inwestorów” kusi zakupienie nieruchomości w celu „uwolnienia” gruntu pod nowe inwestycje. Część podpalaczy wyznaje zasadę, że taniej jest zniszczyć niż ratować. Warto zaznaczyć, że wiele z podpalonych zabytków dalej objętych jest ochroną konserwatorską. W marcu 2023 r. wybuchł pożar najstarszego budynku w Wojszycach. Dziwnym zbiegiem okoliczności, 2 tygodnie wcześniej nowy właściciel działki nie dostał zgody na rozbiórkę zabytku (źródło: tuwroclaw.com). W kwietniu 2024 r. w Białymstoku wybuchł pożar 100-letniej kamienicy, która była w rękach prywatnego inwestora (źródło: radio.bialystok.pl). W czerwcu 2024 r. zapalił się dach neogotykiego pałacu w Jelczu-Laskowicach. Caritas sprzedał zabytek wpisany do rejestru zabytków w 2022 r., a przyczyny pożaru są wyjaśniane (źródło: fakt.pl). W czerwcu 2024 r. podpalono kościół w Nowym Sączu – złapanemu podpalaczowi grozi do 10 lat pozbawienia wolności (źródło: radiokrakow.pl). Przykłady można mnożyć, a o katedrze Notre Dame słyszał chyba cały świat. Niestety, mimo prowadzonych dochodzeń często nie udaje się znaleźć sprawcy. Ochrona zabytków na gruncie prawa karnego jest niezadowalająca. Ponadto, ciągle obserwuje się zbyt niską wrażliwość na dziedzictwo narodowe. Katrzyna Lenczowska-Soboń w monografii z 2022 r. próbuje ustalić „czy karnoprawna ochrona udzielana zabytkom w zakresie ich integralności i nienaruszalności jest skutecznym środkiem prawnym służącym zachowaniu szeroko rozumianych dóbr kultury dla przyszłych pokoleń. Pochylenie się nad powyższym zagadnieniem związane jest z niedostatecznym systemem ochrony prawnokarnej zabytków i koniecznością zbadania przyczyn tego zjawiska. Praca koncentruje się na pytaniu: dlaczego ochrona karna zabytków – ich integralność i nienaruszalność – nie jest w pełni zadowalająca, pomimo że od 1962 r. czyn ten stanowi przestępstwo, a od 2017 r. jest zagrożony dosyć wysoką karą, bo aż do 8 lat pozbawienia wolności. (…) Z informacji uzyskanej z Prokuratury Krajowej, dotyczącej przestępstw (red. sprawy zarejestrowane w obszarze właściwości Prokuratury Regionalnej w Lublinie), w których zastosowano kwalifikację z art. 108 ust. 1 lub ust. 2 ustawy o ochronie zabytków wynika, że w 2018 r. zarejestrowano 251 takich spraw, zaś w 2019 liczba ich wzrosła do 313.” (Źródło sip.lex.pl) – cytuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Fot: Przykłady niewłaściwie prowadzonych instalacji w zabytkach
Samowole budowlane, a zagrożenie pożarowe
Będąc przy tematyce pożarów w zabytkach warto omówić aspekty bezpieczeństwa przeciwpożarowego wynikające z samowoli budowlanych, ze zmiany sposobu użytkowania budynków i lokali, a także z użytkowania lokali niezgodnie z funkcją. Na rynku promowane są nielegalne praktyki w tym zakresie, a konsekwencje dla właścicieli wynikające z ewentualnych niezgodnych z prawem działań są przewidziane w przepisach. Oczywiście, można legalnie dzielić lokale i budynki zgodnie z prawem, ale nie zawsze się da. Można też zmieniać sposób użytkowania budynków tak, żeby było zgodnie z prawem, ale też nie zawsze jest to możliwe. Na ten temat szerzej piszemy w artykule Lokale użytkowe, apartamenty inwestycyjne, kwatery pracownicze. Minimalna powierzchnia lokalu i samowole budowlane”. Tutaj skupię się na aspektach wpływających na bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Zacznijmy od tego, że użytkowanie lokalu niezgodnie z funkcją jest czymś innym niż zmiana sposobu użytkowania budynku. Postaram się to wyjaśnić na przykładach. Mamy budynek, który ma 10 wyodrębnionych samodzielnych lokali niemieszkalnych – są to lokale usługowe i nie można w nich mieszkać. Takie lokale mają wyodrębnione księgi wieczyste, są kupione przez pojedynczych ludzi i zarządza tym jakiś operator. W tych lokalach nie można mieszkać i nie można ich wynajmować na krótki czy długi termin, bo nie jest to funkcja mieszkalna, ani hotelowa. Kolejny przykład to lokale użytkowe (niemieszkalne) w budynkach mieszkaniowych wielorodzinnych, które są wykorzystywane jako „pokoje hotelowe” na najem krótkoterminowy. Często w tych budynkach część lokali została sprzedana pojedynczym osobom, które faktycznie w nich mieszkają na stałe, a część z nich ma pakietowo inwestor, który wynajmuje je na najem krótkoterminowy. Jeżeli do wynajmu krótkoterminowego dodamy recepcję, czy usługi sprzątania, to mamy hotel. Żeby taki budynek legalnie działał jak hotel, należy przeprowadzić procedurę zmiany użytkowania budynku lub jego części, a to jest rzecz bardzo skomplikowana i czasochłonna – mało kiedy da się to zrobić. Z jednej strony, są inwestycje, gdzie ewidentnie mamy same lokale użytkowe niemieszkalne, w których potem mieszkają ludzie, a z drugiej strony, czy należy winić sprzedającego, że kupujący nielegalnie mieszka w takim lokalu? Skoro prawo dopuszcza budowanie takich budynków i lokali, to za sposób użytkowania odpowiada już tylko właściciel. Kolejny przykład dotyczy kwaterowania w jednym domu jednorodzinnym osób z różnych gospodarstw domowych, na co pojawił się już wyrok NSA z 5 grudnia 2017 (sygn. Akt II OSK 2935/17). Należy rozróżnić użytkowanie obiektu, jako faktyczny sposób korzystania z lokalu oraz zmianę sposobu użytkowania budynku, rozumianą, jako procedurę administracyjną. Żeby zmienić sposób użytkowania budynku trzeba to zgłosić do wydziału architektury, do starostwa, trzeba potwierdzić w gminie zgodność przeznaczenia z planem miejscowym, zazwyczaj trzeba zrobić projekty itd. Dochodzimy wreszcie do aspektów przeciwpożarowych w tym zagadnieniu. Przy zmianach sposobu użytkowania, czy nielegalnych przebudowach lokali i budynków kłania się tutaj różna kategoria bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Budynki mieszkalne należą do kategorii ZL IV, a budynki zamieszkania zbiorowego do kategorii ZL V. Zmiana sposobu użytkowania budynku nie musi wiązać się z przeprowadzeniem robót budowlanych, ale nie może naruszać innych przepisów prawa, np. z zakresu bezpieczeństwa pożarowego! Traktuje o tym art. 71 Ustawy Prawo budowlane „1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: (…) 2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń (…)” – komentuje Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, PKN Member, Lecturer, Author.
Kary za działania zagrażające bezpieczeństwu pożarowemu
Zacznijmy od kar odnoszących się bezpośrednio do ochrony przeciwpożarowej. Rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów w rozdziale 2 zawiera katalog czynności zabronionych w użytkowaniu obiektów, np. palenie tytoniu, używanie otwartego ognia; stosowanie czynników łatwopalnych; korzystania z niesprawnych urządzeń, narzędzi i instalacji; rozgrzewania materiałów np. smoły bliżej niż 5m od budynku czy składu materiałów palnych; składowanie materiałów na drogach ewakuacyjnych i wiele innych. Jest też obowiązek utrzymania gaśnic w sprawności (poza budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi); zaopatrzenia budynku w przeciwpożarowe wyłączniki prądu oraz umieszczania instrukcji postępowania na wypadek pożaru i wiele innych. Kary za naruszania przepisów określają m.in. art. 91a, 92 i 93 ustawy Prawo budowlane. W zależności od naruszenia taka osoba może podlegać karze aresztu, karze ograniczenia wolności – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Ja odniosę się do kar w zakresie wspomnianych wcześniej samowoli budowlanych i zmian sposobu użytkowania budynków. Właściciel zostanie ukarany za zmianę sposobu użytkowania budynku, bo jest to po prostu samowola budowlana i wyrok TK tego nie obejmuje. Samowolą nie jest tylko fizyczna przebudowa czy remont konstrukcji, ale również zmiana sposobu użytkowania budynku. W przypadku niezłożenia wymaganych dokumentów organ nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź zmiana pomimo sprzeciwu organu stanowi ponadto wykroczenie zagrożone karą grzywny od 20 do 5000 zł (art. 71 Ustawy Prawo budowlane). Pierwszym trybem ukarania jest samowola budowlana wynikająca z przeprowadzenia prac budowlanych, które wymagały zgłoszenia lub PnB, a właściciel tego nie dokonał. Mówimy tu, np. o znaczących zmianach układu, lokalizacji ścian konstrukcyjnych, wyburzaniu ścian w łazienkach, zmiany szachtów, osłabianiu ścian dodatkowymi otworami, zamurowywaniu drzwi wejściowych, zmianie ilości drzwi do budynku, zmianie ilości okien w budynku, zmianie wielkości pomieszczeń (mniejsze niż wymagają tego przepisy) itp. Będzie to bezsprzecznie samowola budowlana, jeśli właściciel nie przeproceduje tego w urzędzie. Drugi tryb karania dotyczy wspomnianego art. 91a, gdzie wyrok TK uchylił tę część przepisu i z tego tytułu, od niedawana właściciel kary już nie dostanie, ale wystarczy tutaj małe uszczegółowienie przepisu i ten tryb karania będzie znów możliwy – raczej spodziewałbym się zmian w tym zakresie. Trzeci tryb ukarania dotyczy zmiany sposobu użytkowania budynku, np. domu jednorodzinnego na motel, hostel, kwatery pracownicze itp. Tutaj wchodzimy w przepisy budynków zamieszkania zbiorowego dotyczące aspektów przeciwpożarowych. Zmiany przeciwpożarowe technicznie są możliwe do zrobienia, ale będą wymagać przedłożenia odpowiedniej dokumentacji do wydziału architektury. Należy zauważyć, że urzędnicy oprócz kwestii technicznych w procedurze będą również analizować aspekty planistyczne i mogą się nie zgodzić, bo zmiana funkcji może być przykładowo niezgodna z planem miejscowym (jeśli istnieje). Nie zapominajmy, że te kary to część konsekwencji finansowych wynikających dla inwestora. Kolejny element to konieczność poniesienia kosztów związanych z nakazem rozbiórki lub przywrócenia do stanu poprzedniego, w przypadku, gdy nie da się zalegalizować nowego stanu obiektu lub jego części. Należy jeszcze uwzględnić nakłady finansowe, które inwestor poniósł na prace wykończeniowe w celu doprowadzenia lokalu na cele wynajmu. Kolejny aspekt to odpowiedzialność karna i finansowa za ewentualne wypadki, czego szkoleniowcy zachęcający do wydzielania pokoi w starych kamienicach czy domach bez pozwolenia już nie mówią swoim uczestnikom. Rekordzista, który przyszedł do mnie z problemem samowoli budowlanej wynajmował blisko 90 łóżek w domu jednorodzinnym, pod kwatery pracownicze. Kto odpowie za wypadek śmiertelny w łazience, która powstała, jako samowola budowlana w takim budynku i nie ma przykładowo odpowiedniej wentylacji? Kto odpowie za to, że strażacy nie mogli ewakuować rannych w trakcie akcji ratunkowej pożaru takiej kamienicy, bo „mini korytarz” nie miał spełnionych odpowiednich wymiarów, które wynikają m.in. z bezpieczeństwa przeciwpożarowego? Inwestor jest uczestnikiem procesu i to on jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie procesu budowy, na co wprost wskazuje art. 18 ustawy Prawo budowlane. Zdarzają się sytuacje, że inwestor, który dokonał samowoli budowlanej nie żyje, a nowy inwestor ochoczo nabył taką kamienicę i zaciera ręce, że będzie wynajmował te 90 łóżek po 700 zł każde i liczy, że zarobi co miesiąc ponad 60 tys. zł. Kto ponosi odpowiedzialność za takie samowole lub ewentualne wypadki w takim przypadku? Zgodnie z wyrokiem WSA II SA/Cd 663/17 obowiązki przejmuje następca prawny, aktualny właściciel, użytkownik wieczysty czy zarządca – to on ponosi koszty likwidacji samowoli budowlanej lub rozbiórki (jeśli taką decyzję wydano). Jest to tak zwane dziedziczenie samowoli budowlanej. Dodam, że kara za nielegalne działania w zakresie budowy budynków może być nakładana kilkukrotnie i zaznaczę, że jeszcze przed 2020 r. samowola budowlana stanowiła przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do 2 lat – jednak art. 90 Ustawy Prawo budowlane został uchylony. Inwestor liczy zyski, a więc musi mieć na uwadze konsekwencje wynikające z postanowienia wstrzymującego użytkowanie obiektu budowlanego. Konieczność wcześniejszego rozwiązania umów, kary w umowach najmu, starty z tytułu nieuzyskiwanych przychodów – na to wszystko narażają się inwestorzy, który inwestują w wydzielane nielegalnie lokale i budynki. Lokale I budynki, które nie spełniają zazwyczaj przepisów ppoż – komentuje Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, PKN Member, Lecturer, Author.
Rola konserwatora i PINB w postępowaniu karnym podpalenia zabytku
Omówmy przykłady. Mazowiecki konserwator zabytków w przypadku podejrzenia podpalenia zabytkowego świdermajera w Sulejówku, gdzie po akcji gaśniczej spłonęło poddasze i dach złożył kilka zawiadomień. Pierwsze zawiadomienie o zniszczeniu zabytku skierował do prokuratury rejonowej. Ponadto, złożył wniosek do PINB o zabezpieczenie i poprawę stanu technicznego obiektu, a także wszczął kontrolę własną, która miała na celu zbadanie stanu zachowania zabytku, który objęty był wpisem do gminnej ewidencji zabytków i chroniony był w miejscowym planie. Na podstawie nakazu konserwatora teren został zabezpieczony przed wejście osób postronnych (źródło: portalsamorzadowy.pl). Inny przykład, to wspomniany pożar najstarszego budynku w Wojszycach. Dolnośląski konserwator zabytków złożył zawiadomienie do prokuratury o zniszczeniu wpisanego do GEZ budynku w obszarze folwarku i układu ruralistycznego. W przypadku omawianej wcześniej kamienicy w Białymstoku miejski konserwator zabytków złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa polegającego na celowym niszczeniu zabytków w ujęciu art. 108 ustawy o ochronie zabytków. Po pożarze willi Dom Doktora w Zakopanem na wniosek Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków Narodowy Instytut Dziedzictwa zlecił wykonanie ekspertyzy (źródło: radiokrakow.pl). Przykłady można mnożyć. Jeśli chodzi o rolę konserwatora to jest ona zależna od formy ochrony zabytku, a przepisy w większości aspektów chronią głównie obiekty wpisane do rejestru zabytków. W przypadku obiektów niewpisanych do rejestru zabytków konserwator nie ma, niestety możliwości wprowadzenia działań nadzorczych. Niektórzy konserwatorzy robią listę pustostanów i wysyłają cyklicznie patrole w celu weryfikacji czy nie są tam zwożone jakieś łatwopalne materiały, czy nie przebywają tam niepożądane osoby itp. Niestety, tego typu obiekty są coraz chętniej wybierane na tło filmowe youtuberów czy influenserów. Wchodząc na takie obiekty narażają same obiekty na zawalenie i samych siebie na utratę zdrowia lub życia. Niestety, mandat w wysokości 500zł to niewiele na ukrócenie tego procederu. Bywałem świadkiem sytuacji kiedy to policja czekała na skończenie nagrań takich osób, żeby wręczyć mandat. Cóż wobec tego może sam konserwator? Niewiele. Wykazaliśmy, że konserwator może zawiadomić PINB. Może inspektorat większe kompetencje w tym zakresie? Załóżmy, że wszczynane jest postępowanie w sprawie analizy stanu technicznego budynku po pożarze i wynika z niego, że obiekt nie nadaje się do remontu. W odniesieniu do obiektu budowlanego, który znajduje się w rejestrze zabytków niemożliwe jest prowadzenie postępowania na mocy art. 67 ustawy Prawo budowlane. W takim przypadku jedyne co może INB to umorzyć postępowanie i zawiadomić wojewódzkiego konserwatora. Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków to konserwator może wydać decyzje nakazującą przeprowadzenie robót budowlanych czy prac konserwatorskich co wynika z art. 49 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie zabytków. Analogiczne sytuacje dotyczące ewidencji zabytków nie są określone w przepisach. Bardziej zasadne, zatem jest informowanie o zniszczeniu zabytku wojewódzkiego konserwatora zabytków, a nie organy gminy. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest, bowiem prawem autonomicznym – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Kogo zaangażować w proces ochrony przeciwpożarowej zabytku?
Jeśli nabywamy budynek zabytkowy to na etapie due diligence nieruchomości warto zweryfikować stan techniczny instalacji elektrycznych, gazowych, kominowych, wentylacyjnych, odgromowych, spalinowych, dymowych itp. Przy ewentualnych niezgodnościach, a w zabytkach zazwyczaj elementy są przestarzałe, niespełniające obecnych norm, co daje pole do negocjacji ceny zakupu nieruchomości. Jeśli nabyliśmy już taki budynek to bezsprzecznie należy prowadzić systematyczne kontrole instalacji. Zgodnie z przepisami art. 62 ustawy Prawo budowlane raz na 5 lat właściciel lub zarządca budynku musi sprawdzać stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu. Takie kontrole przeprowadza się również wtedy, gdy budynek ulegnie uszkodzeniom wynikającym z art. 61 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Dodatkowo, raz w roku ma obowiązek sprawdzania stanu technicznego budynku i instalacji gazowych a także przewodów kominowych (wentylacyjnych, spalinowych, dymowych). Organ nadzoru budowlanego w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego może nakazać przeprowadzenie kontroli. Spełnienie obecnych wymogów PPOŻ w starych obiektach objętych formami ochrony konserwatorskiej jest niezwykle trudne, a czasami niemożliwe. Dlatego pierwszym krokiem jest opracowanie ekspertyzy technicznej ppoż przez rzeczoznawcę wyspecjalizowanego w zakresie zabezpieczeń przeciwpożarowych, a także rzeczoznawcę budowlanego – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Jak zapobiegać pożarom obiektów zabytkowych?
Właściciel, zarządca czy użytkownik budynku ma cały wachlarz rozwiązań i środków zabezpieczania przeciwpożarowego. Są to zarówno rozwiązania zapobiegające powstawaniu źródeł ognia, jak również zapobiegające się jego rozprzestrzenianiu. Odrębna kategorię stanowią rozwiązania mające na celu monitorowanie i sygnalizowanie wykrytego pożaru. Zacznijmy jednak od tego, że każdy obiekt powinien być wyposażony w odpowiednią ilość gaśnic w zależności od powierzchni strefy pożarowej. Oczywiście należy je systematycznie poddawać przeglądom i wymianom, zgodnie z zaleceniami producentów. Wiele zabytków było wznoszonych w innej rzeczywistości prawnej, co powoduje, że nie każdy stary budynek ma odpowiednie do dzisiejszych parametrów wymogi w zakresie dróg pożarowych. Jeśli takie obiekty są adaptowane do nowych funkcji, to należy zapewniać taki dojazd, albo organizować inne rozwiązania, np. zbiorniki z wodą do celów gaśniczych, czy zraszacze przeciwpożarowe. W przypadku tych pierwszych, może być problem z miejscem na działce, co jest szczególnie trudne w kamienicach w gęstej zabudowie. Z kolei, w przypadku zraszaczy w niektórych pomieszczeniach nie da się ich zamontować ze względu na możliwość zalania cenne posadzki, mebli czy polichromii ściennych. Z innych rozwiązań można montować stałe lub półstałe instalacje gaśnicze, sieci hydrantowe i in. W zabytkach mamy często stare okładziny, drewniane parkiety, cenne polichromie na ścianach. Część z tych elementów można (oczywiście w porozumieniu z właściwym konserwatorem zabytków) zabezpieczyć powłokami ognioodpornymi. Przykładowo, elementy drewniane można zabezpieczać powłokami z domieszką soli. W niektórych zabytkach cenne są drzwi i wtedy niewiele możemy tutaj podziałać w zakresie ochrony przeciwpożarowej. Jeśli jednak takie drzwi nie są chronione konserwatorsko, a charakter wnętrza czy pełniona funkcja przy zgodzie konserwatora daje możliwości zastosowania w niektórych miejscach drzwi ognioodpornych to warto korzystać z takich okazji. Przejdźmy do bardziej zaawansowanych technologii ochrony przeciwpożarowej. Można zamontować różnego rodzaju systemy sygnalizacji pożarowej, które będą monitorować za nas stan instalacji i alarmować w odpowiednim czasie. Takie systemy muszą być zaprojektowane indywidualne, bo istotna jest tu ilość pomieszczeń, ich powierzchnia i wysokość, ilość instalacji, źródła możliwego ognia itd. Ciekawymi rozwiązaniami są również systemy wentylacji pożarowej, które mają zacząć działać jeszcze przed przyjazdem straży pożarnej, no. odprowadza dym uławiając widoczność, obniża temperaturę ułatwiając ewakuację. Niestety dopływ świeżego powietrza powoduje jednocześnie wzmaganie pożaru, dlatego część ekspertów zaleca stosowanie systemu wentylacji pożarowej w połączeniu z sytemem gaśniczym. Niestety, nie wszędzie jest to możliwe ze względu na cenne elementy wykończenia czy wyposażenia. Kolejnym rozwiązaniem jest monitoring Państwowej Straży Pożarnej, którego zadaniem jest automatyczne zawiadamianie jednostki straży z jednoczesną identyfikacją zagrożonego obiektu. Bardzo ważnym elementem jest bezpieczeństwo podczas remontów cennych historycznie obiektów. Bezwzględnie należy przeszkolić zespół pracujący w terenie, a w niektórych przypadkach konieczne jest nawet zapewnienie nadzoru. Nie ma dwóch takich samych zabytków i każdorazowo należy podchodzić indywidualnie – również w aspekcie rozwiązań przeciwpożarowych. Oczywiście, warto zawsze rozważyć ubezpieczenie zabytku, jednak to nie uchroni przed samym pożarem, a jedynie zrekompensuje finanse inwestorowi – o ile zostanie wypłacone we wnioskowanej kwocie – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Już wkrótce komentarz Tomasza Wiśniewskiego, Eksperta w zakresie pożarnictwa, Crawco.
Maskowanie instalacji przeciwpożarowych w zabytkach
Oczywiście, gaśnica czy czujniki dymowe z oczywistych względów muszą być widoczne i ogólnodostępne, ale w zabytkach bardzo istotny jest dobór estetycznych i pasujących do charakteru wnętrza urządzeń, albo sprytne ich maskowanie. Przykładowo, gaśnica może stać na podłodze zamaskowana postumentem, na którym widoczna będzie tylko naklejka informująca o lokalizacji gaśnicy. Jeśli taki postument zrobimy z fajansowych zdobień, czy w odpowiedniej kolorystyce, to będzie to współgrało z wnętrzem. W Internecie można również znaleźć liczne inspiracji wmontowywania gaśnic w malowidła ścienne. Jeśli w zabytkowym obiekcie złapiemy balans między humorystycznym, a historycznym podejściem do tych przykładów, to efekt może być zadowalający. Dlaczego by nie zrobić w zabytkowym hotelu po starym młynie malowidła ściennego imitującego jak młynarz zamiast worka z mąką ciągnie gaśnicę. Dlaczego by nie zrobić w zabytkowym hotelu po starym zamku, zrobić malowidła króla, który zamiast berła trzyma bębna na wąż strażacki. Oczywiście, takie działania należy uzgadniać z konserwatorem i bezwzględnie należy zachować szacunek do miejsca i osób, które historycznie się z nim wiążą. Wymianę instalacji bardzo często da się przeprowadzić przy okazji innych prac naprawczych i z takich okazji warto korzystać. Uzyskanie zgody konserwatora na poszczególne instalacje, np. umieszczenie paneli fotowoltaicznych na dachu budynku uzależnione jest również od tego, czy będą one widoczne z punktu widzenia użytkowników. Warto również pamiętać o zachowywaniu artefaktów po wymianach instalacji w zabytkowych budynkach. Stare elementy grzewcze, stare bezpieczniki, puszki, włączniki eboniowe, włączniki loftowe itp. – to wszystko nadaje charakteru adaptowanym budynkom. Dla mnie, jednym z najlepszych przykładów na wykorzystanie artefaktów jest zaadaptowany przez ARCHE po starej cukrowni hotel „Cukrownia Żnin” – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Fot: Przykłady maskowania instalacji. ARKADA i Internet
Koszty napraw i wycena spalonego zabytku
Pożar pałacu Richtera w Łodzi na terenie, którego funkcjonowała Politechnika Łódzka przyczynił się do poważnych zniszczeń. Władze uczelni wskazały szacunkowe koszty renowacji budynku opiewające na 20 mln zł. Sugestie innych ekspertów dotyczyły wartości zbliżonych do 40 mln zł (źródło: historykon.pl). Czasami do finansowania napraw zabytkowych obiektów dokładają się obywatele. Po pożarze willi Dom Doktora w Zakopanem, Narodowy Instytut Dziedzictwa na wniosek Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zlecił wykonanie ekspertyzy. W ratowanie willi finansowo zaangażowała się lokalna społeczność i anonimowe osoby z całego świata (źródło: radiokrakow.pl). Przytoczę jeszcze inny przykład ku przestrodze. 17-letni podpalacz budynku Starego Sanepidu w Pile wpisanego do rejestru zabytków, przyznał przed sądem, że podpalił zabytek, bo chciał nagrać film z gaszenia pożaru i opublikować go w mediach społecznościowych. Wyrokiem sądu dostał 1,5 roku więzienia, nakaz zapłaty ponad 300 tys. zł, 20tys. zł na rzecz Narodowego Funduszu Ochrony Zabytków i ponad 13 tys. zwrotu kosztów procesowych. Zaznaczyć należy, że inwestor zainwestował w renowację zabytku ponad 5 mln zł, a po pożarze prace trzeba zaczynać od nowa. Czy musi on ponownie z własnej kieszeni pokryć koszty takich zniszczeń? W wyroku NSA II OSK 1948/16 poruszano aspekty nakazu napraw zabytku dawnych koszar w Dolnym Śląsku wpisanych na listę zabytków na koszt właściciela budynku po pożarze. Właściciel zaskarżał wcześniejszy wyrok WSA podnosząc, że to nie on dokonał zniszczenia zabytku, że sprawców nie ujęto, a konserwator nakazuje naprawę dachu na własny koszt. Skład sędziowski nie przychylił się jednak do argumentacji i wskazał, że najważniejszy jest cel, który polega na zabezpieczaniu i utrzymaniu zabytku i jego otoczenia w dobrym stanie. Brak działań naprawczych dachu mógłby spowodować dalszą degradację zabytku, więc konserwator może nakazać właścicielowi zabytku prace naprawcze, bo wynika z art. 49 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków. Oczywiście artykuł dotyczy zabytków wpisanych do rejestru – nie porusza innych form ochrony zabytków. W tym przypadku inwestor nie miał wyjścia i jedyne co mu pozostało to wyłożyć ponownie pieniądze, skorzystać z dofinansowań lub sprzedać zabytek ze zniszczeniami lub skorzystać z odszkodowania pod warunkiem, że miał dobrze skonstruowana umowę ubezpieczenia na wypadek pożaru – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Ubezpieczenia i odszkodowania z tytułu spalonych zabytków
Z ubezpieczeniami i odszkodowaniami jest różnie. Należy zacząć od dobrze skonstruowanej umowy ubezpieczenia na wypadek pożaru. Pożar wywołany siłą wyższa, a celowe podpalenie to dwie różne kwestie, a tych drugich na pewno będzie doszukiwał się ubezpieczyciel w toku postępowania. O jaką kwotę powinien wnioskować poszkodowany, któremu spłonął zabytek? Skład sędziowski wyrokiem SN II CSK 58/15 orzekł, że nawet jeśli koszty naprawy zniszczonego zabytku przewyższają wartość sprzed szkody, to poszkodowany nie musi ograniczać się tylko do zapłaty kwoty stanowiącej różnicę między wartością zabytku sprzed szkody i po jej wystąpieniu. Zapytajmy zatem przedstawiciela ubezpieczeń na co powinien zwrócić uwagę inwestor zawierając umowę ubezpieczenia na wypadek pożaru zabytku – pyta Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor.
Już wkrótce komentarz Adama Borowiec, Głównego Specjalisty, PZU.
Usuwanie skutków pożaru w zabytkach
Celowe podpalenia zabytków to karygodna praktyka, ale zdarzają się również niecelowe zdarzenia, których skutkiem jest pożar zabytku. Czasami udaje się ugasić płomienie i uratować zasadniczą część zabytków, ale zostaje nam inny problem – całe wnętrze pokryte sadzą oraz pyłem pożarowym. W przypadku poważnych zdarzeń losowych, pierwsze co przychodzi na myśl to straty cennych elementów wyposażenia, zdobień, zniszczonych polichromii, unikatowych okien czy drzwi. Z upływem czasu generuje to coraz większe straty finansowe. Pogłębiające się z godziny na godzinę szkody powodują, że nie ma czasu pomyśleć o wytwarzających się w tym procesie niebezpiecznych związkach chemicznych. Właściciel po akcji ratunkowej musi walczyć z wszystkimi pozostałościami po pożarze i akcji gaśniczej – kałuże wody, obłoki pyłu itd. Zostaje także z pytaniami: jak szybko usunąć zapach spalenizny w zabytku po pożarze?, jak zminimalizować straty w cennym wyposażeniu?, i jak odmalować cenne polichromie? – komentuje Maciej Mroczyński, CEO Ozonetube®, naukowiec, cybernetyk.
Niebezpieczne związki chemiczne po pożarze zabytku
Na lekcjach chemii uczono nas wszystkich, że w trakcie spalania materii organicznej (np. drewna czy gazu ziemnego) produktami reakcji są woda i dwutlenek węgla. To uproszczenie jest prawdziwe tylko w przypadku spalania w czystym tlenie w bardzo wysokiej temperaturze. Rzeczywistość pożarowa jest jednak diametralnie inna. Nie dość, że w trakcie pożaru spaleniu ulegają najprzeróżniejsze materiały takie jak drukowane folie, kartony, plastikowe opakowania oraz jedzenie, to dzieje się to często w dosyć niskiej temperaturze przy zdecydowanym niedoborze tlenu. W efekcie zamiast „czystego” spalania mamy do czynienia z czarnym dymem, pyłami pożarowymi, sadzą i okropnym zapachem. Najgorsze, z punktu widzenia długotrwałego bezpieczeństwa jest jednak powstawanie wielopierścieniowych węglowodorów aromatycznych (WWA). Są one klasą związków chemicznych o wysokiej szkodliwości – powodują choroby układu krążenia, wywołują raka w wielu narządach (płuca, pęcherz, wątroba) oraz wpływają bardzo negatywnie na życie płodowe dzieci, powodując mutacje i hamując rozwój. Nie dość więc, że po pożarze mamy styczność ze wszechobecnym zapachem spalenizny, sadzą i innymi pyłami, to jesteśmy dodatkowo narażeni na bardzo poważne konsekwencje zdrowotne związane z obecnością niebezpiecznych związków chemicznych. Co gorsza, im dłużej nie podejmujemy działań, tym głębiej wnikają one w strukturę farb, drewna czy tworzyw sztucznych i dużo ciężej je usunąć. Przy tak wymagającym problemie, potrzebne jest szybkie, skuteczne rozwiązanie, aby móc wrócić do pełnej sprawności i nie pozwolić na narażanie pracowników i klientów na czyhające niebezpieczeństwo. Od czego zacząć? – komentuje Maciej Mroczyński, CEO Ozonetube®, naukowiec, cybernetyk.
Sprawy formalne i sprzątanie po pożarze zabytku
Pierwszym działaniem jest przede wszystkim sprzątnięcie obiektu. Należy przy tym pamiętać, aby zrobić to zgodnie z procedurami ubezpieczyciela oraz polisą i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne. Kiedy zadbamy już o sprawy formalne, musimy w pierwszej kolejności usunąć wszystkie stałe elementy, które posiadają fizyczne zabrudzenia, takie jak: sadza, kurz czy pył, a także pozbyć się towaru, który jest nadpalony. Nie warto przy tym „oszczędzać na towarze” i zostawiać części rzeczy. Poprzez zostawienie asortymentu niezdatnego do użytku, niszczymy ten, który jest dobry, lub który udałoby się jeszcze uratować. Wszystkie zanieczyszczone produkty zawierają, bowiem wcześniej wspomniane niebezpieczne związki organiczne oraz są nośnikami zapachu. Należy pogodzić się z tym, że pozbycie się problemu wiąże się ze stratą i trzeba zrozumieć, że dzięki takiemu działaniu nie pogłębimy późniejszych problemów (reklamacje, utrata wizerunku, utrata klienta itd.) – komentuje Maciej Mroczyński, CEO Ozonetube®, naukowiec, cybernetyk.
Ozonowanie po pożarze zabytku
Jeśli proces czyszczenia mamy za sobą, można zacząć wdrażać wysokie stężenie ozonu w postaci ozonowania hybrydowego™. Aby uzyskać skuteczność w tak wymagających warunkach, potrzebne jest osiągnięcie stężenia o wartości co najmniej 35 ppm. Ważna jest również umiejętność utrzymania takiego stężenia przez długi czas (co może stanowić wyzwanie przy dużej kubaturze). Należy, więc zaopatrzyć się w bardzo wydajny sprzęt. Zwykle minimum czasowe utrzymania takiego stężenia to 6-7 godzin. Po upływie tego czasu maszyny przestają generować ozon i proces przechodzi w etap wietrzenia obiektu. Takim sposobem robimy pierwszą turę ozonowania, która pomaga pozbyć się najbardziej szkodliwych i najostrzejszych związków. Najtrudniejszy, a zarazem kluczowy etap mamy za sobą. Kolejnym krokiem po utrzymaniu stężenia i wywietrzeniu budynku jest jego normalizowanie oraz sprawdzenie, czy można w nim bezpiecznie przebywać. Taką pewność daje nam wykonanie badania próbek powietrza po 4-5 godzinach od zakończenia wietrzenia. Jeśli po pierwszej turze ozonowania hybrydowego™ nadal wyczuwalny jest ostry zapach, to taki zabieg trzeba powtórzyć. Nie jest to regułą, lecz będzie on konieczny, jeśli zostały jeszcze jakieś elementy, które były niedokładnie sprzątnięte – nietrudno sobie wyobrazić jak trudne jest pozbycie się fizycznych pozostałości po pożarze. Wszystko zależy od tego jak: (1) wyglądał sam pożar, (2) jak głęboko i gdzie przeniknęły pyły, sadza i związki lotne oraz (3) w jakim stanie są towary, ściany, podłogi, instalacje itp. W przypadku ponowienia zabiegu może pojawić się potrzeba uwzględnienia elementów wentylacji, w których mogły zgromadzić się pozostałości pożaru (może być konieczne najpierw mechaniczne czyszczenie wentylacji lub jej wymiana). Szczegółowo to zagadnienie wyjaśniamy w artykule „Rekuperacja niebezpieczna dla zdrowia. Jak uniknąć problemów zdrowotnych?” Druga tura jest już jednak krótsza i łatwiejsza. Jeśli obiekt został dokładnie sprzątnięty za pierwszym razem, to ozonowania będzie wymagać już tylko wentylacja. Można też połączyć proces ozonowania wentylacji z wnętrzem obiektu. Ile razy trzeba ozonować po pożarze zabytku? Tak przeprowadzone ozonowanie hybrydowe™ daje najlepsze rezultaty. Jeżeli zostało zrobione właściwie, to wystarczy jeden zabieg, ale trzeba mieć świadomość, że przy bardzo uciążliwych pożarach będzie potrzeba dwóch lub trzech takich zabiegów, jeśli gdzieś zawieruszyły się elementy widocznego zabrudzenia. Aby utrzymać bezpieczeństwo mikrobiologiczne zalecamy powtarzać ozonowanie średnio co pół roku (nie rzadziej niż raz w roku). Oczywiście, wtedy zabieg jest już znacznie prostszy, szybszy i ma za zadanie podtrzymać dobrą jakość i komfort utrzymania obiektu. Po kilku lub po każdym zabiegu ozonowania w budynkach po pożarze, warto zrobić badania czystości powietrza. Będzie to istotne dla potwierdzenia skuteczności i udowodnienia należytej staranności. Jest to istotne dla pracowników i klientów takiego marketu. Jakie są korzyści z ozonowania po pożarze? Dodatkowe korzyści, jakie obiekt zabytkowy uzyskuje dzięki szybkiemu i sprawnemu usuwaniu skutków pożaru to przede wszystkim zaoszczędzony czas i szybszy powrót do działalności w obiekcie pachnącym świeżością. Kolejny element to zaoszczędzone straty towaru, jeśli zabytkowy budynek pełni funkcje np. retail parku. Nowy towar nie przejmuje zanieczyszczeń, zapachów pożaru lub zarodników pleśni utworzonych w wyniku powstania wilgoci po gaszeniu pożaru. Następnie, zyskujemy wspomniane korzyści wizerunkowe – klienci lepiej odbierają zdezynfekowany i odświeżony obiekt. Badania laboratoryjne to element, który może być kluczowy dla nich pod kątem marketingowym. Odbudowanie zaufania potwierdzonego wynikami badań jest, zatem bardzo istotne. Kolejny aspekt to mniejsze ryzyko, że klienci czy pracownicy będą mieli komplikacje zdrowotne. Wielopierścieniowe węglowodory aromatyczne są groźne dla człowieka, co może skutkować zwiększoną liczbę zwolnień chorobowych. Jak widać, usuwanie skutków pożaru metodą ozonowania przemysłowego za pomocą szybkiego i kompleksowego działania usuwa nie tylko to, co widoczne gołym okiem, ale co ważniejsze – neutralizuje niewidoczne niebezpieczeństwo, czego dowodem są badania laboratoryjne potwierdzające skuteczność procesu. Metoda ta, jako jedyna podchodzi do zabiegu kompleksowo, poświadczając jakość realizacji odpowiednią dokumentacją. Jesteśmy przekonani, że klienci i pracownicy marketu przez długi czas będą cieszyć się zapachem wiosennej ozonowej burzy, dzięki czemu marka będzie korzystać z jeszcze większego zainteresowania i rozwoju biznesowego – komentuje Maciej Mroczyński, CEO Ozonetube®, naukowiec, cybernetyk.
O formalnościach i aspektach projektowych związanych z wymianą i montażem instalacji – również przeciwpożarowych pisaliśmy w artykule „Wymiana instalacji w zabytkowych budynkach. Na co musi zwrócić uwagę inwestor?”
Fot: Przykłady maskowania instalacji. ARKADA i Internet
LUDZIE NIEZWYKLI PODNOSZĄ RUINY W ZABYTKI
Czekamy, by rozpocząć Twój projekt
