Zabytkowe galerie handlowe. Jak adaptować stare budynki?

Zabytkowe galerie handlowe

Jak adaptować stare budynki?

Wspaniałe jest to, że inwestorzy dostrzegają piękno starych manufaktur, elektrowni, papierni, hut, szybów kopalnianych i chcą je adaptować na potrzeby obiektów użyteczności publicznej. Znam wielu inwestorów, którzy kupili ciąg starych poprzemysłowych budynków, zlecili ich inwentaryzuję, skaning i przeprojektowują je na nowo. Próbują wpasowywać wszystkie istotne dla nowej funkcji budynku pomieszczenia w istniejącą historyczną zabudowę. Sztuka jest o tyle trudniejsza, że każdy z takich budynków jest niepowtarzalny. Każdorazowo szereg osób musi przekrojowo spojrzeć na temat projektowania, uzgodnień konserwatorskich i wizji biznesowych, aby finalnie efekt zadowalał inwestora i przede wszystkim przyszłych użytkowników. Wydaje mi się, że problem wielu inwestorów, którzy inwestują w zabytki leży w tym, że nie wiedzą, na którym etapie jest im potrzebny konserwator. Zatem, kiedy powinni zaprosić konserwatora zabytków do rozmów, żeby grał w jednej drużynie z inwestorem? Jak zaadaptować stare budynki poprzemysłowe na obiekty handlowe? I jakie minimum musi sprawdzić inwestor przy tego typu inwestycjach?

Czy opłaca się inwestowanie w stare budynki?

Jest wiele starych, pięknych i zabytkowych budynków poprzemysłowych, które zostały zaadaptowane na cele handlowe. W tych budynkach dzisiaj funkcjonują sklepy, biura, kawiarnie, restauracje, gabinety, sale konferencyjne, czy bankietowe. Czy opłaca się inwestowanie w takie obiekty? To co porywa wielu inwestorów do inwestowania w stare budynki to genius loci, czyli duch miejsca – z tym się po prostu nie dyskutuje. Jeśli inwestorzy dostrzegają coś pięknego w miejscu, to kwestie zmian architektonicznych są drugorzędne. Oczywiście, trzeba przewidzieć czy adaptacja poszczególnych stref budynku jest możliwa do realizacji i czy te niezwykle charakterystyczne elementy przyciągną docelowych użytkowników. Dlatego, już na etapie due diligence przy zakupie nieruchomości, inwestor musi sprawdzić czy jego koncept będzie warty zachodu. Elementem wyjściowym jest jednak ustalenie w koncepcji biznesowej, jaka będzie funkcja pomieszczeń i pod kątem tej funkcji zrobić rozeznanie różnych elementów architektoniczno-konstrukcyjnych. Może się okazać, że niektóre z nich można zachować i nie będą one wymagały przebudowy, a inne będą do wymiany. Jednak, jeżeli w toku odkrywek konstrukcji czy fundamentów okaże się, że pewnych elementów konstrukcyjnych nie da się poprawić, to wtedy należy wrócić do koncepcji i zmienić funkcje pomieszczenia. Jeśli przykładowo nad lokalami handlowymi, na pierwszym piętrze inwestor zaplanował dyskotekę, to oczywistym jest, że strop musi spełnić inne wartości nośne, a ściany inne normy akustyczne. Jeśli się okaże, że z powodów konstrukcyjnych nie jesteśmy w stanie zapewnić wymaganej nośności, to można zdecydować, że dyskoteka będzie na parterze. Jeśli jednak tam miały być lokale handlowe, to biznesowo koncepcja wygląda znacznie gorzej. Dyskoteka jest otwarta w piątek i sobotę, a parter jest najlepszy do wynajmu działającego codziennie, więc inwestor ma większe zyski z najmu lokali handlowych w parterze. Ważne, żeby inwestor z architektem przewidzieli w projekcie możliwość zmiany takiej niestandardowej funkcji w przyszłości i opcji zaaranżowania jej na inne funkcje. Nastawienie się na różnych klientów w przyszłości, daje możliwość zwielokrotnienia zysków lub ograniczenia strat w przypadku, gdy dana funkcja nie znajdzie uznania u użytkowników kolejnych pokoleń. Jeśli planujemy w danym miejscu konkretną funkcję pomieszczenia, np. toalety to jednocześnie musimy sprawdzić czy technicznie da się je tutaj zrobić. Pokazuje to, że w tego typu obiektach koncepcja powinna być na bieżąco sprawdzania w terenie. Jest to podstawa działania! Dlatego, tak ważne w starych, adaptowanych na nowe funkcje budynkach jest elastyczne podejście inwestora, służb konserwatorskich oraz projektanta. Ta elastyczność musi dotyczyć budżetu, funkcji budynku, rozkładu pomieszczeń oraz stosowania różnych rozwiązań czy materiałów. Jeśli na etapie projektowym inwestor korzysta tylko z architekta, który nie ma pojęcia o aspektach konserwatorskich, to powinien on włączyć w proces konserwatora zabytków. Podstawą dobrego przeprojektowywania budynków zabytkowych jest włączanie w projekt różnych podmiotów: architekta, konserwatora, osoby z uprawnieniami strażackimi, urzędnika z wydziału architektury, który weryfikuje też zgodność projektu z dokumentami planistycznymi itp. Przy lokalach gastronomicznych dochodzi jeszcze m.in. sanepid. Takie podejście gwarantuje, że nie będzie zaskoczenia, że jest uzgodniona koncepcja z konserwatorem, ale nie akceptuje jej strażak – i odwrotnie.  Jeżeli wszystko wszystkim pasuje, to później dopracowywanie projektu zawęża się do wydobycia ducha miejsca.

Adaptacja budynków do nowych funkcji

Czy konserwatorzy zgadzają się chętnie na zmianę funkcji budynków i wprowadzanie nowoczesnych materiałów? Jeszcze kilkanaście lat temu wielu inwestorów skarżyło się, że przekonywanie konserwatorów do nowoczesnych rozwiązań było dramatem. Dramatem było również adaptowanie pomieszczeń do nowych funkcji, np. konserwatorzy nie pozwalali adaptować starych wojskowych koszarów na tematyczne pokoje hotelowe. Chcieli, żeby obiekty zabytkowe miały charakter muzealny. Zrozumieli jednak, że samo muzeum nie zarabia, więc żaden inwestor „nie wejdzie” w takie projekty. Dlatego, obecnie konserwatorzy coraz chętniej zgadzają się na bardziej śmiałe rozwiązania. Obiekty zabytkowe były świetne w dawnych czasach. Żeby mogły dalej funkcjonować i spełniać istotną rolę w tkance miasta czy regionu, muszą zacząć funkcjonować na nowych zasadach i muszą spełniać oczekiwania ludzi dzisiejszej epoki. Jeśli konserwator tego nie rozumie, to można go zapytać, dlaczego sam nie chodzi w strojach po dziadku. Jeśli trafi się na bardzo konserwatywnego konserwatora, to wtedy zostaje nam odwoływanie się od decyzji. I nie ma siły, żeby nie wygrać. Jednak, bardzo istotne jest dyplomatyczne podejście do tematu uzgodnień konserwatorskich – najlepiej od etapu zakupu nieruchomości i nie później niż na początkowym etapie projektowania, o czym w dalszej części artykułu.

Minimum, które musi przewidzieć inwestor

Przy „wpisywaniu” funkcji handlowych w stare budynki należy uwzględnić szereg elementów. Obiekty zabytkowe mają spełniać oczekiwania dzisiejszego miasta czy regionu, ale muszą być należycie zachowane z poszanowaniem substancji zabytkowej i materiałów użytych do renowacji, czy rekonstrukcji. Wiele zależy również od ekspozycji poszczególnych pomieszczeń. Jakie minimum musi przewidzieć inwestor przy adaptacji starych budynków na cele handlowe? Przedstawię te aspekty, które z perspektywy 17-letniego doświadczenia określam, jako powtarzalne przy tego typu inwestycjach. Po pierwsze, w wielu przypadkach ograniczeniem jest forma ochrony zabytku, a właściwie poszczególne elementy architektoniczne. W jednym z przeprojektowywanych budynków o kształcie litery L cenna była kopuła znajdująca się w narożniku budynku. Inwertor miał swój pomysł na rozlokowanie niezbędnych do funkcjonowania pomieszczeń we wszystkich częściach budynku. Niemożliwe, jednak było pełne zrealizowanie koncepcji inwestora, bo w tym przypadku, istotne było podporządkowanie funkcji wspomnianej kopule. Należało ją wyeksponować i wykorzystać jej piękno, a na poszczególne pomieszczenia galerii handlowej trzeba było znaleźć nowe miejsca. W związku z tym, wymagało to zmiany koncepcji. Ku uciesze inwestorów, często okazuje się, że budynki poprzemysłowe nie mają cennych elementów architektonicznych. Przykładem mogą być łaźnie w Katowicach, gdzie w środku nie zostało nic z tamtej epoki, bo cenna była tylko konstrukcja budynku. W takich przypadkach aranżacja środka leży już tylko w wizji inwestora i fantazji projektantów.

Kolejne kwestie to dostosowanie starego budynku do norm, standardów i wskaźników planistycznych. Budynki i lokale handlowe wymagają szerszych klatek schodowych, wyższych kondygnacji, umiejscowienia instalacji pod sufitami, zaprojektowaniem klimatyzatorów, sanitariatów i wielu innych elementów wynikających z ogólnych przepisów. W starych budynkach bardzo ważna jest właśnie wymiana instalacji. Trzeba to zrobić ze względów bezpieczeństwa. Na różne problemy wykonawcze należy przyjąć bufor czasu i pieniędzy. Wiele wskazówek z tego, jak realizować poszczególne elementy opisałem w artykule „Przystosowanie zabytkowych kamienic do najmu komercyjnego. Na co zgodzi się konserwator zabytków?”. W przypadku obiektów handlowych będzie to się odbywało analogicznie, więc zachęcam do dodatkowej lektury.

Kolejny element to sprawdzenie materiałów. Omówmy to na przykładzie konstrukcji stalowych. Musimy znać ich przekrój i ich stan. Trzeba to zrobić, żeby znać wyjściowe założenia konstrukcyjne i ustalić, czy wytrzymają. Do tego trzeba wykonać odkrywki. Często inwestorzy pytają czy konserwator będzie wymagał zmiany stali użytej w konstrukcji. Doświadczenie pokazuje mi, że często powszechne w stosowaniu materiały, można zastąpić innymi, równie skutecznymi – bez szkody dla substancji historycznej. Jeśli stara stal ma przekrój 5x7cm to bezsensowne będzie upieranie się przy zachowaniu stali o takim przekroju, bo kiedyś tak cienkie profile wynikały z biedy. Obecnie, trzeba spełniać określone normy. Taką zabytkową belkę można potraktować, jako eksponat umieszczony w przeszklonej podłodze w restauracji i w ten sposób podkreślić jej zabytkowe walory. Jeśli chodzi o inne materiały to, czasami okazuje się, że ściany starego budynku magazynowego są zbyt cienkie. Chcąc zaadaptować budynek na nowe potrzeby konieczne jest dostosowanie konstrukcji do obecnych przepisów. Jeśli stropy są zbyt mało wytrzymałe, to można w środku zaaranżować pomieszczenia, korytarze czy słupy konstrukcyjne, które wzmocnią konstrukcję. Jednak, czasami pomieszczenia mogą okazać się zbyt wąskie, aby dzielić je na mniejsze przestrzenie. Innym problemem w tym przypadku może się okazać dostosowanie termiki pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Jeśli same ściany są cenne historycznie, to niemożliwe może okazać się zastosowaniem ocieplenia. Takie kwestie i możliwości rozwiązań każdorazowo należy rozpatrywać indywidualnie, bo nie ma dwóch takich samych zabytków. W budynkach adaptowanych na cele użyteczności publicznej zawsze do wymiany są stropy, co wynika z aspektów ogniowych i termicznych. Wyjścia są dwa – jeśli stropy nie są cenne zabytkowo, to można je wymienić, ale jeżeli będą szczególnie cenne (np. mają polichromie) to będą musiały być zabezpieczone. Inną kwestią, która może przeszkodzić w projektowaniu czy samej budowie są warunki gruntowo-wodne, które przez lata oddziaływały na fundamenty. Na podstawie samego projektu nie wiemy, jaki jest stan fundamentów – bezwzględnie trzeba to sprawdzić. Przykładem może być jedna z inwestycji, gdzie w archiwalnych dokumentach znaleźliśmy informację, że adaptowany na retail park budynek dawnej huty był posadowiony w starym korycie rzeki. Urobek i stal były dawniej wciągane do góry budynku właśnie z tego koryta. I mimo, że rzeka płynęła w tym miejscu 150 lat temu, a obecnie jest suchy teren, to wykonane odkrywki wykazały, że w tym projekcie należy przewidzieć wzmocnienie fundamentów. Inwestor odpuścił wiele drogich elementów wykończeniowych, żeby zrekompensować ogólny stan budynku i fundamentów. Wnętrza budynku można zawsze dofinansować później – z przychodów z najmu lokali handlowych. Oszczędność finansowa i zaniedbanie fundamentów mogą okazać się zbyt ryzykowne. W innej adaptowanej na cele handlowe elektrowni problemem okazał się pękający balkon. Przy balkonie znajdował się zabytkowy, piękny filar. Odkrywki fundamentów tego filaru nie wykazały żadnych uszczerbków ani zniszczeń górniczych, a badania geologiczne nie wykazały wpływu podziemnych cieków wodnych. Po wielu rozmowach, okazało się, że w pomieszczeniu przy balkonie przez 50-lat była zlokalizowana biblioteka, której obecnie już nie ma. Punktowego przeciążenia i nadwyrężenia szkieletu balkonu i filaru dokonał … zbyt duży na możliwości nośne księgozbiór. Due diligence nieruchomości niestety nie analizuje wpływu ilości książek na obciążenie fundamentów. Należało zdemontować podłogę w miejscu, gdzie stały ciężkie regały z książkami w celu naprawy posadzki. W związku z tym, że podłoga nie była cenna, to rozebrano ją w całości i korzystając z okazji dokonano wymiany instalacji. Pokazuje to, jak problemy można przekłuwać w sukcesy – wymaga to tylko elastycznego podejścia.

Element, który pojawia się zawsze w takich adaptacjach to chęć demontażu i przenoszenia pewnych elementów konstrukcji czy wyposażenia. Czasami konserwator pozwala demontować pewne elementy i je przenosić w ściśle określony sposób. Akceptuje on program przygotowany przez osobę z uprawnieniami i później ponownie montuje się całą strukturę. Załóżmy, że jest kompleks budynków z cennym elementem dachu. Konserwator może zgodzić się przenieść ten element w inną część budynku, jeśli to odpowiednio uzasadnimy. Oczywiście, na poziomie koncepcji biznesowej inwestor musi uznać, że działanie jest warte wymaganych pieniędzy. Jeśli stan techniczny elementu lub dachu na to nie pozwala, taka migracja nie będzie możliwa. Zdarza się bardzo często, że inwestorzy chcą relokować również cenne elementy wnętrz, np. chcą przenieść zabytkowy kominek w inne miejsce, bo tutaj planują zorganizować witrynę sklepową. Takie działania są możliwe, ale wszystko jest uzależnione od tego, jak kominek będzie się prezentował w nowym miejscu. Oczywiście, konserwator nie zgodzi się, żeby przenieś kominek do pomieszczenia technicznego czy standardowych sanitariatów, jeśli dotychczas stanowił on centralne miejsce głównego pomieszczenia. Wszystko musi odbywać się z poszanowaniem zabytku.

Zaproś konserwatora do współprojektowania

Każda inwestycja objęta formą ochrony zabytków wymaga uzgodnień konserwatorskich. Kiedy udać się do konserwatora, żeby określić co jest istotne dla inwestora? Jak inwestor powinien przygotować się do rozmowy, żeby jasno wskazać co chce zachować, a co chce zmienić charakterze budynku? Podzielę się spostrzeżeniami z własnego doświadczenia, a zdobywałem je po obu stronach stołu negocjacyjnego – kiedyś, jako konserwator z urzędu, a teraz, jako przedstawiciel inwestora. Współpracuję z konserwatorami na wszystkich szczeblach i wiem, czego oni oczekują. Ostatnio rozmawiałem z bardzo mądrym konserwatorem z delegatury jednego z miast, który uzgadniał kwestie konserwatorskie dla starej mennicy z podziemnymi korytarzami. Inwestor przyszedł do niego z dziesiątkami arkuszy, wizualizacji, projektów, przekrojów i koncepcji – przyszedł z taką ilością i szczegółowością dokumentów, że ów konserwator powiedział mi tak: „czuję się poirytowany, gdy przy pierwszym kontakcie z inwestorem muszę powiedzieć krótkie – chętnie, ale NIE. Gdy jestem zasypany taką ilością szczegółów to nie wiem o co chodzi w koncepcji już na starcie. Nic w tych dokumentach nie jest uzgodnione ze mną, a właściwie ze sztuką konserwatorską. Druga strona od razu czuje się urażona, że ja na starcie jestem na nie. W dodatku miesiące czy lata ich pracy, projektowania, robienia wizualizacji, aksonometrii idą do kosza. Frustruje to również mnie”. Błędem jest pójście na pierwszą rozmowę z konserwatorem z pełną koncepcją biznesową, szeregiem wizualizacji, aksonometrii, rozrysowanych detali dla planowanej inwestycji. Wizualizacje inwestycji nocą w światle lamp mogą zadziałać, jak płachta na byka. Inwestor musi przyjąć, że konserwator będzie czuł się pominięty w koncepcji projektowej. Czy konserwator z taką postawą ma rację? Uważam, że tak i nie ma to nic wspólnego z przerostem ego. Wyobraźmy sobie czy chcielibyśmy, aby architekt projektujący nasze mieszkanie przyszedł z koncepcją, która podoba się jemu, ale nie spełnia naszych oczekiwań, które mu na początku przedstawiliśmy. Przynosi wizualizację jak nocą bujamy się w domu na hamaku wśród palm w donicach, kiedy my o tych palmach i hamaku nie marzymy. Również czulibyśmy się poirytowani i pominięci w procesie projektowym. Owszem, w tym przypadku sami decydujemy o swoim wnętrzu, więc wydawać by się mogło, że inwestor w zabytkowym budynku też powinien sam decydować o swojej przyszłej galerii handlowej. Jednak, tu jest ta istotna różnica, że w przypadku zabytkowych obiektów po to właśnie jest konserwator, żeby to on decydował o tym, co jest w granicach poszanowania miejsca, tradycji i historii, a co jest przekroczeniem tych granic. Pomijając konserwatora niejako próbujemy pominąć te wartości. Zatem, nie dziwi mnie, że niektórzy inwestorzy uzgadniają koncepcje 5 lat, bo tak naprawdę robią je od nowa.

Konserwator powinien być zaproszony przez inwestora już na etapie zakupu nieruchomości! Inwestor powinien potraktować element doradztwa konserwatorskiego jak element obowiązkowego due diligence!

Konserwatora należy zaprosić na planowaną do zakupu działkę i po prostu powiedzieć: „panie konserwatorze tu jest taki obiekt, ja chcę go kupić, chcę zaadaptować go na takie funkcje, co tu jest dla pana cennego, co powinienem uwzględnić w projekcie?” Już w trakcie pierwszej rozmowy taki inwestor ugra znacznie więcej. Ugra jeszcze więcej, gdy w roku rozmowy dorzuci „panie konserwatorze tutaj mam zrobioną inwentaryzację architektoniczną budynku i uznałem, że ta klatka schodowa zatraciła swoje piękno i chciałbym porozmawiać, jak przywrócić jej historyczny charakter.” Bardzo ważne jest jednak, żeby osoba rozmawiająca z konserwatorem zabytków miała pojęcie o czym mówi i umiała szybko wchodzić w polemikę na dużym poziomie szczegółowości. Do tego potrzebna jest zarówno wiedza architektoniczna, konserwatorska, jak i wiedza budowlana poparta znajomością materiałów i rozwiązań stosowanych w konserwacji zabytków. Warto, żeby inwestor umiał znaleźć taką trójcę w jednej osobie – to jest w jego interesie. Dzięki temu, już podczas tych pierwszych oględzin taka osoba szybko może zareagować „możemy zdemontować te schody, bo to drewno na podstopnicach łatwo odtworzymy z nowego drewna dębowego, uzyskując ten sam efekt. Zachowamy zabytkowy charakter i jednocześnie pozbędziemy się korników i pleśni”.

Z uzgodnieniami konserwatorskimi jest inaczej niż w przypadku uzgodnień z wydziałem architektury, np. przy procedurze uzyskiwania warunków zabudowy. Procedura warunków zabudowy jest dość uznaniowa i dlatego warto przyjść do urzędu przygotowanym, z argumentami w rękach. Takim argumentem do uzyskania jednego metra więcej w parametrze wysokości zabudowy może być inwentaryzacja budynków w okolicy i wykazanie, że dane, które ma urzędnik są nieaktualne. Innym argumentem do uzyskania dużo wyższego niż w okolicy budynku mogą być ideogramy, schematy czy aksonometrie wykazujące, że dominanta architektoniczna w tym miejscu będzie miała uzasadnienie w kompozycji tej części miasta. Urzędnik wydziału architektury wydaje decyzję popartą przepisami, ale musi mieć pod poszczególne elementy glejt. W przypadku uzgodnień konserwatorskich – jak sugeruje nazwa jest to dialog w wyniku, którego jest jakiś konsensus. Konserwator w części projektowej z racji urzędu ma okazję spełnić oczekiwania, które na niego nakłada ustawa i przepisy. Należy, zatem zaangażować konserwatora indywidualnie, jako osobę! To właśnie zawód konserwatora wymaga od niego udzielania się w koncepcji. Przy takim podejściu dużo lepiej pracuje się każdej stronie – projektantowi, konserwatorowi, strażakowi – i finalnie sam inwestor jest bardziej zadowolony. Konserwatorzy poczują się zaangażowani w etap projektowy i nie zanegują wygłoszonych podczas oględzin opinii, mimo że inwestor nie ma tego na piśmie. Wydaje mi się, że problem wielu inwestorów, którzy inwestują w zabytki leży właśnie tu – oni po prostu nie wiedzą, na którym etapie ten konserwator jest im potrzebny.

Autor artykułu

Poznajmy się!

LUDZIE NIEZWYKLI PODNOSZĄ RUINY W ZABYTKI

Czekamy, by rozpocząć Twój projekt