Zabytki na sprzedaż
Co musi wiedzieć inwestor przed zakupem nieruchomości zabytkowej?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023
Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca Inwestorów, Przedstawiciel Arkada
Jacek Białobłocki, wyszukiwanie, zakup, sprzedaż nieruchomości zabytkowych, Biuro Konsultingowo Doradcze Dolana
Jest wiele starych, pięknych i zabytkowych budynków, które zostały zaadaptowane na domy, wille, lokale mieszkalne, sklepy, biura, kawiarnie, restauracje, gabinety, czy sale konferencyjne. Czy opłaca się inwestowanie w takie obiekty? To, co porywa wielu inwestorów do inwestowania w stare budynki to genius loci, czyli duch miejsca – z tym się po prostu nie dyskutuje. Inwestorzy coraz częściej dostrzegają piękno starych dworów, pałaców, manufaktur, elektrowni, papierni i chcą je adaptować na potrzeby obiektów użyteczności publicznej. Kwestie projektów, uzgodnień konserwatorskich czy prac budowlanych stają się dla nich drugorzędne. Już zakup samych gruntów nierzadko przysparza kupującym kłopotów, a co dopiero stary budynek w nierzadko podniszczonym stanie. Dlatego inwestorzy nieruchomości zabytkowych muszą być czujni i sięgnąć po szereg informacji na etapie due diligence nieruchomości. Optymizmem napawa to, że coraz więcej informacji można znaleźć w internecie, ale przy zabytkach wiele elementów wymaga zasięgnięcia porady ekspertów, a nawet pewnych prac w terenie. Kogo warto zaangażować? Czy już na tym etapie należy zaprosić konserwatora zabytków do rozmów, żeby grał w jednej drużynie z przyszłym inwestorem? Co należy sprawdzić przed zakupem zabytkowej nieruchomości? Kiedy konserwator zabytków musi wyrazić zgodę na sprzedaż zabytku? I jakich benefitów może spodziewać się przyszły właściciel zabytkowej nieruchomości?
Inwestorzy coraz chętniej kupują nieruchomości zabytkowe
Według danych Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w 2016 r. było 71 tys. nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków – najwięcej w województwie dolnośląskim, mazowieckim, i wielkopolskim. Według stanu na koniec 2020 r. ujętych było już 78 tys. zabytków nieruchomych. Z danych Urban.one wynika, że z 78 tys. zabytków to pałace i dwory – stanowią ~7 tys. obiektów. Lista wszystkich obiektów wpisanych do rejestru zabytków ze stanem na 30 czerwca 2023 r. jest dostępna na stronie Narodowego Instytutu Dziedzictwa (tutaj >>). Jako ciekawostkę podam, że najmłodszym zabytkiem jest kaplica Votum Aleksa w Tarnowie z 2011 r. W ostatnich latach obserwujemy modę na inwestowanie w kamienice. Z jednej strony wynika to z faktu, że ludzie chcą mieszkać blisko centrum miast, a przestrzeni na nowe inwestycje jest coraz mniej. Z drugiej strony, mocno rozwinęło się środowisko tzw. fliperów, którzy przeznaczają swój lub zapożyczony kapitał na nabywanie starych lokali czy całych kamienic po to, żeby je wyremontować i sprzedać z zyskiem. Do tego dochodzą różnego rodzaju możliwości odliczeń podatkowych, dotacji czy bonifikat – to wszystko zachęca inwestorów do zakupu zabytków. – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca Inwestorów, Przedstawiciel Arkada.
Jak często zawierane są transakcje dotyczące nieruchomości zabytkowych?
W 2015 r. zawarto ponad 20 transakcji na łączną kwotę blisko 80 mln zł. (źródło: money.pl). Oczywiście dotyczy to zakupu całych budynków. Z danych Urban.one wynika, że w latach 2010-2019 w Polsce zawartych zostało 318 transakcji zakupu zamków, pałaców, dworów i parków przypałacowych. W Biurze Konsultingowo Doradczym Dolana www.dolana.pl obecnie w ofercie mamy 353 zabytkowe nieruchomości na sprzedaż, w tym: pałace, zamki (82), dwory (65), obiekty komercyjne (62), wille, rezydencje (60), pensjonaty (19), spichlerze, młyny, wiatraki (17), hotele (11), parki i obiekty w ruinie (8), agroturystyka, stadniny (7), uzdrowiska (6), ośrodki wypoczynkowe (5), restauracje (3), obiekty sakralne (3), wieże, baszty (3), kamienice (2). Na jednym z konkurencyjnych portali obecnie jest 60 obiektów zabytkowych na sprzedaż w Polsce, na innym Portalu 54 obiekty zabytkowe, i na kolejnym również 54 obiekty zabytkowe – część z nich na różnych portalach się powiela. Jeśli chodzi o funkcję sprzedawanych nieruchomości, to najczęściej sprzedają się pałace, zamki, dwory, obiekty komercyjne, wille i rezydencje. Przypuszczam, że w najbliższych latach znacznie wzrośnie udział zakupu zabytkowych kamienic. Co roku zawieranych jest coraz więcej transakcji i nie ma tutaj znaczenia czy są to te tańsze nieruchomości czy te z „górnej półki”. Zabytki w Polsce kupują inwestorzy z całego świata – od USA po Australię. – komentuje Jacek Białobłocki, wyszukiwanie, zakup, sprzedaż nieruchomości zabytkowych, Biuro Konsultingowo Doradcze Dolana.
Jak kształtują się ceny zabytków na przestrzeni lat?
Ceny zabytków są bardzo różne. Można kupić zabytek za mniej niż 100 tys. zł, ale również za kilkadziesiąt milionów złotych. Z danych Urban.one wynika, że łączna wartość transakcji w latach 2010-2019 wyniosła 815 mln zł. Rekordowa kwota transakcji w tym okresie to 40,6 mln zł za Pałac Branickich w Warszawie, II miejsce zabytkowy dwór w Oborach koło Konstancina-Jeziorna za 30 mln zł. W latach 2015-2019 sprzedano 76 pałaców na kwotę 211,7 mln zł, 4 zamki za 36 mln zł łącznie (Businessinsider.com.pl). W Biurze Konsultingowo Doradczym Dolana obecnie mamy w sprzedaży pałace czy dwory w cenach od 200 tys. zł (niestety są to przeważnie obiekty w ruinie) do nawet 30 mln zł z luksusowym wyposażeniem. W porównaniu do zeszłych lat nastąpił dość znaczny wzrost sprzedaży nieruchomości do 1 mln zł. Jeśli chodzi o stosunek cen oferowanych do cen transakcyjnych to w zasadzie cena zawsze jest negocjowana z kupującym. – komentuje Jacek Białobłocki.
Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości zabytkowej?
Jakie minimum musi sprawdzić inwestor przed zakupem zabytkowej nieruchomości? Przedstawię te aspekty, które z perspektywy 17-letniego doświadczenia określam, jako powtarzalne przy tego typu inwestycjach. Bezwzględnie należy sprawdzić, jaka jest forma ochrony zabytku, a właściwie, które elementy architektoniczne są pod ochroną. Zazwyczaj ochroną objęty nie jest cały budynek, a jakiś element, lub grupa elementów. W jednym z przeprojektowywanych budynków o kształcie litery L, przykładowo ochroną objęta była kopuła znajdująca się w narożniku budynku. Inwertor miał swój pomysł na rozlokowanie niezbędnych do funkcjonowania pomieszczeń, ale niemożliwa była realizacja koncepcji, bo w tym przypadku, istotne było podporządkowanie funkcji wspomnianej kopule. Wymagało to zmiany założeń biznesowych i projektowych. Gdyby inwertor ustalił te aspekty przed zakupem nieruchomości uniknąłby rozczarowań, czasu i zainwestowanych w proces projektowy pieniędzy. Kolejne elementy do sprawdzenia to rzecz jasna szereg aspektów prawnych tj. sprawdzenie granic nieruchomości (szalenie ważne w przypadku budynków w ostrej granicy, np. kamienic), sprawdzenie aktualności mapy zasadniczej, sprawdzenie spójności ewidencji budynków z księgą wieczystą (nadrzędny jest rejestr EGIB, czego nie wie wielu inwestorów), sprawdzenie prawa użytkowania wieczystego, obciążeń hipotecznych, prawa pierwokupu (do zabytków często takie prawo mają gminy lub muzea), sprawdzenie poprzednich aktów sprzedaży nieruchomości, sprawdzenie umów dających prawo korzystania z nieruchomości (najem, dzierżawy, dostawy, usługi), weryfikacja stanu uregulowania należności podatkowych, sprawdzenie czy nie ma samowoli budowlanych (również w zakresie wyburzeń) itp. Kolejne kwestie to sprawdzenie możliwości dostosowania starego budynku do obecnych norm, standardów i wskaźników planistycznych. Konieczne jest sprawdzenie czy nieruchomość objęta jest planem miejscowym, jakie wskaźniki urbanistyczne będą wymagane, czy będziemy mieli odpowiednią ilość miejsc postojowych, czy da się podnieść budynek o jedną kondygnację, albo jakie są ograniczenia wynikające z ochrony przyrody. Te i inne elementy opisujemy szczegółowo wraz z dziesiątkami innych ekspertów w obszernym Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. W starych budynkach bardzo ważnym elementem do sprawdzenia jest możliwość wymiany lub montażu nowej instalacji. Na www.arkada.one/blog zamieściliśmy wiele artykułów poruszających aspekty prawno-techniczne w tym zakresie. Kolejny element to sprawdzenie istniejących materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych oraz możliwości ich wymiany. Chcąc zaadaptować budynek na nowe potrzeby konieczne jest dostosowanie konstrukcji do obecnych przepisów. Kwestii w tym zakresie do ustalenia jest mnóstwo i każdorazowo należy rozpatrywać je indywidualnie, bo nie ma dwóch takich samych zabytków. Przy adaptacji budynku do nowych funkcji, koniecznym do weryfikacji elementem jest sprawdzenie czy zamierzenia w ogóle będą techniczne wykonalne i czy zgodzi się na to konserwator zabytków. Elementem wyjściowym jest ustalenie w koncepcji biznesowej funkcji pomieszczeń i pod kątem tego należy dokonać rozeznania w możliwościach wymiany różnych elementów architektoniczno-konstrukcyjnych. Może się okazać, że niektóre z nich można zachować i nie będą one wymagały przebudowy, a inne będą do wymiany. Jednak, jeżeli w toku odkrywek konstrukcji czy fundamentów okaże się, że pewnych elementów konstrukcyjnych nie da się poprawić, to wtedy należy wrócić do zmiany koncepcji. Ważne, żeby inwestor nastawił się na możliwość zmian w toku przygotowywania projektu oraz samej budowy – uniknie rozczarowań wynikających, np. z takich sytuacji, że zaplanował panele fotowoltaiczne na dachu, ale konserwator nie wyraża zgody na ich lokalizację w danym miejscu czy kolorze. Element, który pojawia się zawsze w myślach inwestorów to chęć demontażu i przenoszenia pewnych elementów konstrukcji czy wyposażenia. Czasami konserwator pozwala na to w ściśle określony sposób, ale należy pamiętać, że na pewno nie zgodzi się na przeniesienie kominka do pomieszczenia technicznego, jeśli dotychczas stanowił on centralne miejsce głównego pomieszczenia. Wszystko musi odbywać się z poszanowaniem zabytku i dlatego na etapie zakupu potrzebna nam jest konsultacja z konserwatorem! Inną kwestią, którą trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości są warunki gruntowo-wodne, które przez lata oddziaływały na fundamenty, ściany konstrukcyjne i tynki, o czym szczegółowo w artykule „Fundamenty zabytkowego pałacu. Problemy inwestorskie”. Oszczędność finansowa i zaniedbania w zakresie sprawdzenia stanu technicznego budynku mogą okazać się zbyt ryzykowne. – komentuje Radosław Nawara.
Kogo zaangażować w sprawdzenie zabytku przed zakupem?
Koncepcja musi być sprawdzona w terenie podczas oględzin, a później na bieżąco podczas prac budowlanych. Jest to podstawa działania w inwestowaniu w zabytki! Dlatego, tak ważne jest elastyczne podejście inwestora, służb konserwatorskich oraz projektanta. Ta elastyczność musi dotyczyć budżetu, funkcji budynku, rozkładu pomieszczeń oraz stosowania różnych rozwiązań czy materiałów. Dlatego jeszcze przez zakupem nieruchomości, inwestor powinien udać się na nieruchomość z architektem, który ma pojęcie o aspektach konserwatorskich. Powinien też, już na tym etapie udać się tam z konserwatorem zabytków, któremu podlega nieruchomość, aby ustalić, które elementy architektoniczne są dla niego istotne, które możemy translokować, a z którymi nie będzie można nic robić. Konserwatora należy zaprosić na planowaną do zakupu działkę i po prostu powiedzieć: „panie konserwatorze ja chcę kupić ten obiekt i chcę zaadaptować go na funkcje usługowe, co tu jest dla pana cennego, co powinienem uwzględnić w projekcie?” Już w trakcie pierwszej rozmowy taki inwestor ugra znacznie więcej. Ugra jeszcze więcej, gdy w toku rozmowy dorzuci „panie konserwatorze tutaj mam zrobioną inwentaryzację architektoniczną budynku i uznałem, że ta klatka schodowa zatraciła swoje piękno i chciałbym porozmawiać, jak przywrócić jej historyczny charakter.” Bardzo ważne jest jednak, żeby osoba rozmawiająca z konserwatorem zabytków miała pojęcie o czym mówi i umiała szybko wchodzić w polemikę na dużym poziomie szczegółowości. Do tego potrzebna jest osoba z wiedzą architektoniczną, konserwatorską i budowlaną popartą znajomością materiałów i rozwiązań stosowanych w konserwacji zabytków. Zaangażowanie konserwatora zabytków na tym etapie i w ten sposób, to jedyna słuszna droga do sprawnego procesu uzgodnień konserwatorskich, o czym szczegółowo w artykule „Konserwator zabytków z ramienia inwestora. Przyspiesz uzgodnienia projektowanych nieruchomości”. Ideałem byłoby zaangażowanie do konsultacji jeszcze przed zakupem zabytku osoby z uprawnieniami strażackimi, urzędnika z wydziału architektury, czy osoby z sanepidu, jeśli planujemy urządzić lokal gastronomiczny czy salę bankietową. Takie podejście eliminuje wszelkie zaskoczenia, że jest uzgodniona koncepcja z konserwatorem, ale nie akceptuje jej strażak – i odwrotnie. Jeżeli wszystko wszystkim wstępnie pasuje, to można kupować nieruchomość zabytkową, a później dopracowywanie projekt z uwzględnieniem ducha miejsca. Kolejne osoby niezbędne do zakupu nieruchomości to rzeczoznawca majątkowy specjalizujący się w wycenie zabytków oraz notariusz. Przy przeprowadzaniu szczegółowego due diligence nieruchomości przydatny będzie również geolog, geodeta, czy prawnik. Wszystkie te osoby, tak czy inaczej są niezbędne na etapie kupna, projektu czy budowy, a koszty poniesione na sprawdzenia, po zakupie i tak należałoby ponieść. Oczywiście, jeśli analizy doprowadzą do wniosku, że nie należy kupować zabytku, bo ma on wady prawne lub zbyt kosztowna będzie konserwacja, to pieniądze przepadły, ale lepiej chyba stracić kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych niż kilka, czy kilkadziesiąt milionów. – komentuje Radosław Nawara.
Czy wymagana jest zgoda konserwatora na sprzedaż zabytku?
Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 4. Ustawy o ochronie zabytków właściciel lub posiadacz zabytku wpisanego do rejestru lub zabytku znajdującego się w wojewódzkiej ewidencji zabytków ma obowiązek poinformowania wojewódzkiego konserwatora zabytków o „zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości.” Jeśli dotyczy to zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa zawiadamia ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego (art. 28. ust. 2). Należy rozróżnić, że nie jest to wydanie zgody, a jedynie informacja. Inaczej jest w przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków stanowiących własność Skarbu Państwa lub JST. Zgodnie z art. 13. ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.” – komentuje Radosław Nawara.
Prawo do bonifikaty przy zakupie zabytku od SP lub JST
Inwestorowi, który nabywa zabytek będący w posiadaniu Skarbu Państwa lub JST przysługuje prawo do bonifikaty. Wynika to z faktu, że podniesienie ich do wymaganego przez konserwatora stanu technicznego to duże koszty. Zgodnie z art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Ustaloną, zgodnie z art. 67, cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.” Wiele osób pyta czy kwotę ustala się od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę czy wylicytowanej podczas przetargu lub aukcji. Zgodnie z art. 67 ust. 1 Ustawy ustala się na podstawie jej wartości. Tę z kolei ustala się na podstawie wyceny nieruchomości zgodne z art. 156 ust. 1 Ustawy tj. „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. Od tej kwoty wylicza się bonifikatę o wartości 50%. Niektórzy inwestorzy pytają czy kwotę o równowartości bonifikaty muszą przeznaczyć na rewitalizację nieruchomości. Pytają też, czy jeśli wydadzą mniej na rewitalizację niż wartość bonifikaty, to będą musieli ją zwracać. Przepisy Ustawy o ochronie zabytków nie przewidują obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacje, w przypadku niewykorzystania tych środków na rewitalizację zabytku. Zgodnie z art. 68 ust. 2 obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji powstanie wyłącznie w przypadku, gdy nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia. Nie dotyczy to przypadków zbycia nieruchomości na rzecz osób bliskich, pomiędzy JST, pomiędzy JST i Skarbem Państwa oraz sprzedaży i zamiany na inny lokal zgodnie z warunkami określonymi w art. 68 ust. 2a. – komentuje Radosław Nawara.
Ulgi podatkowe na zakup i konserwację zabytku
Kolejny aspekt to ulgi podatkowe wprowadzone Polskim Ładem (tzw. „Pałacyk Plus”), które zezwalały do końca 2022 r. na odliczenie wydatków poniesionych na remont, prace konserwatorskie i modernizację zabytku – 50% od podstawy opodatkowania. Można było również odliczyć zakup zabytkowej nieruchomości w wysokości iloczynu 500 zł i liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej zabytku, nie więcej niż 500 tys. zł. Dokonywano tego w deklaracji PIT, a nie w bieżącej księgowości, a to uzależniało zwrot podatku od uznaniowości urzędu skarbowego i wyniku ewentualnych kontroli. Zapisy programu „Pałacyk plus” wprowadziły wiele krytyki, więc nowelizacja Nowego Ładu 2.0, w 2023 r. ograniczyła stosowanie ulgi w dwóch aspektach. Pierwszy z nich dotyczy zakupu zabytku – od stycznia 2023 r. nie można skorzystać z odliczenia związanego z nabyciem zabytku nieruchomego. A drugi z nich dotyczy odliczeń od wydatków ponoszonych na prace – od stycznia 2023 r. wydatek na prace konserwatorskie może być odliczony w ramach ulgi w przypadku, gdy podatnik ma pisemną zgodę WKZ na wykonanie prac, a po ich zakończeniu uzyska pisemne zaświadczenie od WKZ potwierdzające realizację prac. Stosowane w konserwacji zabytków rozwiązania mają bardzo indywidualny charakter i indywidualnie do interpretacji podchodzą organy podatkowe. Dlatego w przypadku specyficznych wydatków, np.: zastosowania nowoczesnych technologii w starym zabytku, należy wystąpić do KIP o indywidualną interpretację jeszcze przed poniesieniem wydatku. Oczywiście na zastosowanie danej technologii czy materiałów w pierwszej kolejności musi wyrazić zgodę konserwator zabytków. – komentuje Radosław Nawara.
Dofinansowania do zabytków
Następny aspekt to dofinansowania, które może pozyskać nabywca nieruchomości zabytkowej. Są to między innymi fundusze od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, z Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz z Jednostek Samorządu Terytorialnego. Zasady finansowania zależą od poziomu ochrony zabytku. W przypadku obiektów pisanych do rejestru zabytków wysokość dofinansowania jest na poziomie 50% i mona to przeznaczyć na nakłady konieczne, na prace planowane, jak również na prace już poniesione w ostatnich 3 latach. Ustawa reguluje czym są nakłady konieczne, ale ogólnie rzecz ujmując są to wydatki na sporządzanie ekspertyz, prowadzenie badań, projekty, prace zabezpieczające, konserwatorskie, montaż nowych elementów, modernizacja instalacji, zakup materiałów itd. Warto zaznaczyć, że często udaje się uzyskać finansowanie w wysokości 100% poniesionych nakładów koniecznych. Dotyczy to również obiektów wpisanych do rejestru zabytków, ale w takich przypadkach, gdy substancja zabytkowa z różnych powodów ulega nagłemu pogorszeniu i zagrożone jest utracenie cennych walorów, no. Odpada polichromia i zniszczeniu mogą ulec malowidła ścienne, albo przykładowo spłonął dach kościoła i szybko trzeba go odtworzyć, żeby zachować cenne elementy wewnątrz. 100% dotacji ma na celu zahamowanie degradacji substancji zabytkowej. Czasami, można również argumentować pełną kwotę dofinansowania poprzez trudność prac, np. zastosowania trudnych technologicznie rozwiązań wymaganych przez konserwatora. Na podstawie uchwał gminy, powiatu lub samorządu można również uzyskać dofinansowanie na nieruchomości wpisane do Gminnej Ewidencji Zabytków. Stopień dofinansowania zależy od danego miasta, powiatu czy gminy. Przykładowo gmina zakłada w budżecie na dany rok 500 tys. zł n wydatki na cele dofinansowywania napraw zabytków, np. na naprawę stolarki okiennej, elewacji czy pokrycia dachowego. Zgodę oczywiście musi wydać konserwator lokalny lub powiatowy albo plastyk miejski (w zależności od struktury w danej gminie). Rząd w tym roku otworzył Rządowy Program Odbudowy Zabytków. Zgodnie z informacjami na stronie gov.pl „Program realizowany jest poprzez promesy inwestycyjne udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Z pomocy mogą skorzystać jednostki samorządu terytorialnego. Bezzwrotne rządowe wsparcie mogą przeznaczyć na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych dotyczących zabytków wpisanych do rejestru. Dzięki temu nasze zabytki będą mogły być uchronione przed degradacją i niszczeniem. Dofinansowanie z programu może wynieść maksymalnie 98 proc. wartości inwestycji, a minimalny wkład samorządów to jedynie 2 proc. Wnioskodawcy mogą starać się o wsparcie w jednej z trzech kategorii: do 150 tys. zł; do 500 tys. zł oraz do 3,5 mln zł.” W związku z tym, gminy mogą starać się o wsparcie nawet, jeśli nie jest właścicielem zabytku znajdującego się w na jej terenie! Mowa tu o szpitalach, kościołach. Realizowałem projekt i prace budowlane przy Kościele św. Mikołaja w Targoszycach, gdzie skorzystano z tego właśnie programu. Istnieje możliwość realizowania tych dotacji również na obiekty zabytkowe prywatnych osób, ale zapewne władze gmin będą w ostatniej kolejności ubiegać się o takie dofinansowania, żeby nie zostać posądzonym o szukanie wpływów, finansowanie kampanii wyborczych, czy łapówki. Jeśli zabytek jest nabywany na cele działalności gospodarczej, to uczulam na odmienne zasady księgowania wydatków pokrywanych z dofinansowania. Nierzadko, w programach operacyjnych konieczne jest prowadzenie podwójnej księgowości (standardowej i tej na cele rozliczenia dotacji). Na pewno, na celowniku urzędu skarbowego będzie odliczanie ulg, przyjmowanie bonifikat oraz księgowanie w koszty wydatków pokrywanych z dofinansowań, które podlegają też amortyzacji. Szczególnie, że są i tacy „inwestorzy” zabytków, którzy nabywali je tylko po to, żeby nie płacić podatków przez wiele lat. Dlatego bardzo ważne jest też wsparcie dobrego specjalisty od księgowości, który ma doświadczenie w rozliczaniu działalności związanej z zabytkami! Widziałem już różne przypadki „obcinania” wysokości finansowania, albo konieczności zwrotu podatków za niesłuszne odliczenia. Nikt nie mówił, że inwestować w zabytki w Polsce będzie łatwo! – komentuje Radosław Nawara.
Wycena nieruchomości zabytkowych
Co jest istotne przy wycenach nieruchomości zabytkowych? Jest to specyficzny rodzaj wyceny, bo oprócz standardowych aspektów branych pod uwagę przy wycenie normalnych nieruchomości, tu należy wziąć jeszcze pod uwagę wartości historyczne, artystyczne, naukowe i kulturalne. Rzeczoznawca musi dotrzeć do takich informacji jak.: dokumentacja historyczna, inwentaryzacje, ikonografia, fotografie, stare ustalenia planów miejscowych (jeśli nieruchomość była objęta), opinie, opracowania specjalistyczne, decyzje o uznaniu danej nieruchomości za zabytek, dokumentacja prawna, dokumentacja z poprzednich prac konserwatorskich (jeśli były prowadzone) itp. Wszystko zależy od formy ochrony zabytku, jego historii zmian i działań konserwatorskich. Im więcej było właścicieli, zmian aranżacji tym bardziej czasochłonny będzie operat szacunkowy. Przepisy prawa określające, na jakiej podstawie szacuje się wartość nieruchomości zabytkowej to: (1) Ustawa o gospodarce nieruchomościami, (2) rozporządzenie RM w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego oraz (3) Standard PFSRM-TNI V.3 „Wycena nieruchomości zabytkowych”. Standard ustala zasady określania wartości nieruchomości zabytkowej i dopuszcza podejście dochodowe lub porównawcze, a analiza ma się odbywać w oparciu o dane lokalne, regionalne, ponadregionalne lub krajowe, a w przypadku zabytków klasy O nawet o zasięgu międzynarodowym. Rzeczoznawca zagląda również do Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wyceny nieruchomości zabytkowej może dokonać rzeczoznawca majątkowy specjalizujący się w wycenie nieruchomości zabytkowych. Jeśli chodzi o nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub JST przy wycenie obowiązują przepisy z art. 67. Ustawy o gospodarce nieruchomościami. – komentuje Jacek Białobłocki.
Wycena gruntu z budynkiem wpisanym do rejestru zabytków
Inwestorzy często zwracają się z pytaniami dotyczącymi zgód konserwatorskich, wycen zabytków oraz naliczania bonifikat, ulg podatkowych czy dofinansowań dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami wpisanymi do rejestru zabytków. Skoro do rejestru zabytków wpisany jest tylko budynek, a nie cały grunt, to czy wszelkie zgody i ulgi powinny dotyczyć tylko budynku, a na działce możemy robić co chcemy? W Internecie znaleźć można różne porady potwierdzające taki tok rozumowania, ale nie jest to takie jednoznaczne i uczulam przed pochopnym działaniem. Przy nieruchomościach gruntowych zabudowanych obiektami wpisanymi do rejestru zabytków istotne jest rozróżnienie nieruchomości, jako całości oraz jej części składowych. Z jednej strony, sugerując się definicją z art. 3 ust. 2 Ustawy o ochronie zabytków zabytek nieruchomy to „nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości (…)” – można, więc stwierdzić, że część nieruchomości może stanowić zabytek. Jednak czy sam budynek może podlegać obrotowi? Art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który traktuje o przyznaniu bonifikaty 50% mówi o „nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków”. Zgodnie z wyrokiem SN IV CSK 685/15 wykładni pojęcia części nieruchomości można dokonać z uwzględnieniem definicji z art. 46 ust. 1 KC, tj. „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” Art. 47 ust. 1 stanowi, że „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.” Art. 48 KC stanowi, że „(…) do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.” Pojęcie części nieruchomości nie może być utożsamiane z jej częścią składową. Wyrok uściśla, że część nieruchomości zgodnie z art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami należy utożsamić ze stanowiącym część nieruchomości gruntem wraz ze znajdującym się na nim, jako jego część składowa budynkiem (art. 48 KC). Podobne stanowisko przyjmuje wyrok SN IV CKN 660/00. Kolejnym argumentem przemawiającym za tym, że budynek i działka to „całość” jest to, co może być przedmiotem stosunku cywilnoprawnego (obrotu nieruchomością). Budowla zabytkowa, jako część składowa gruntu (art. 48 KC), a nie rzecz samoistna nie może być przedmiotem sprzedaży, więc nie może być wyceniona. Cenę ustala się dla przedmiotu sprzedaży całej nieruchomości. Wywód zasadności takiego punktu widzenia zamyka powszechna zasada „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, co potwierdza również wyrok SN III CZP/8/13. Owszem, pozostaje opcja podziału nieruchomości, ale musi to być uzgodnione z konserwatorem zabytków. Problem rozwiązuje się, gdy jest to kamienica w ścisłej zabudowie, gdzie granice budynku są jednocześnie granicami działki – chociaż tutaj też uczulam, bo granice „pływające” do 25 cm to standard w zabudowie kamienicowej. Należy też pamiętać, że jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze objętym planem miejscowym, trzeba respektować zapisy tego planu – niestety również wtedy, gdy są one sprzeczne z odgórnie obowiązującymi przepisami. Przejdźmy do drugiej części pytania, a mianowicie bonifikaty. Mimo, że przy obrocie nieruchomością musimy uwzględnić i budynek i grunt (lub udział w gruncie) to w przypadku bonifikaty inwestor musi mieć na uwadze, że może nie otrzymać bonifikaty w wysokości 50% liczonej od wartości całej nieruchomości). Budynek nie jest samodzielnym przedmiotem obrotu, jeśli nie jest wyodrębniony, ale do wyliczenia wartości bonifikaty można przyjąć tylko budynek. Argumentacja organów jest taka, że skoro konserwator nie objął obszaru wokół zabytku ochroną, to nie jest on cenny i nie należy czerpać korzyści z zawyżania wartości do wyliczenia bonifikaty. Kodeks Cywilny, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przejawiają brak spójności w tym zakresie, ale zaznaczę, że bardzo często do rejestru zabytków nie jest wpisany cały budynek, a jego wybrane elementy, np.: elewacja, ornamenty, schody, układ okien itd. Idąc takim tokiem rozumowania, przy praktykowanych próbach zawężania wycen i bonifikat do budynku (bez gruntu) może należałoby je zawęzić do poszczególnych elementów objętych ochroną? Co do zgody konserwatora, jak wykazaliśmy wyżej, jest ona wymagana w przypadku zabytku wpisanego do rejestru zabytków. W analizowanym przypadku grunt nie jest objęty ochroną, ale nie możemy też nim dysponować w dowolny sposób. Ponadto, z przepisu wynika, że właściciel ma obowiązek informacyjny, a nie obowiązek uzyskania zgody. Zgoda taka byłaby potrzeba w przypadku zmiany sposobu korzystania z zabytku lub podziału nieruchomości. – komentuje Radosław Nawara.
O czym pamiętać w umowie sprzedaży nieruchomości zabytkowej?
Ile nieruchomości tyle wzorów aktów notarialnych. Nie będę, zatem skupiać się na ogólnych zapisach aktów, a chciałabym zwrócić uwagę na aspekty zabezpieczające kupującego dotyczące nieruchomości zabytkowych. Pierwszy z elementów to zawarcie w umowie warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę. Jest to obszerny aspekt, dlatego opisujemy go niżej, w odrębnym akapicie. Tu nadmienię jedynie, że pominięcie procedury zawiadamiania gminy o przysługującym jej prawie, skutkować będzie nieważnością zawartej umowy sprzedaży. Dlatego najpierw strony transakcji udają się do notariusza w celu zawarcia umowy warunkowej. Gmina na podjęcie decyzji ma miesiąc. Jeśli nie skorzysta z prawa pierwokupu to strony podpisują akt ostateczny przeniesienia własności. Jeśli gmina w formie aktu notarialnego skorzysta z wykonania prawa pierwokupu, to warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Od tej procedury są wyjątki – nie dotyczy to m.in. sprzedaży na rzecz osób bliskich, darowizn, spadków, wnoszenia aportem do spółek, ustanowienia nieruchomości jako odszkodowania lub rekompensaty za utratę własności nieruchomości, lub ustanowenia w wyniku zamiany własności nieruchomości. Nabywając zabytek od JST czy od Skarbu Państwa należy zadbać również o załączenie informacji ze zgodą konserwatora zabytku na sprzedaż. Kolejny aspekt to sprawdzenie i odnotowanie, że działka nie jest przedmiotem sporu dawnych właścicieli. Daje to informację, że nie będzie ona podstawą roszczenia innych osób. Inwestor dzięki temu dowie się, czy toczy się wobec nieruchomości postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli, którzy z dekretu Bieruta stracili nieruchomości. Jeżeli toczy się postępowanie związane z biurem spraw dekretowych, to potencjalny inwestor uzyska informację, że obecny właściciel wpisany do księgi wieczystej nie może sprzedać takiej działki żadnemu zainteresowanemu kupnem, a notariusz nie dopuści do takiej transakcji. Na tego typu niepewne sytuacje warto również ubezpieczyć transakcję zakupu obiektu zabytkowego. Kolejny aspekt to odnotowanie obciążenia hipoteką (ograniczone prawo rzeczowe). Analiza działu IV księgi wieczystej pozwala na uzyskanie wiedzy o hipotekach obciążających nieruchomość. Wierzyciel wpisany w księgi wieczystej ma bezwzględne prawo do dochodzenia roszczeń w określonej sumie niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. W przypadku ujawnienia obciążeń nabywanej nieruchomości należy zweryfikować wszelkie dokumenty dotyczące roszczenia (warunki umowy, poziomy marże, prowizje, warunki wyjścia z umowy itp.). Skontrolować należy również wzmianki, które są w trakcie rozpatrywania. Możliwe jest nabycie nieruchomości zbytkowej z jednoczesnym wykreśleniem wierzyciela z hipoteki. Następuje to po podpisaniu porozumienia na podstawie, którego część zapłaty za nieruchomość objętą transakcją zostanie przelana na konto wierzyciela. Kolejny istotny aspekt wynika z art. 26 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami „W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku należy nałożyć, jeżeli stan zachowania zabytku tego wymaga, na nabywcę lub dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku.” Następny element, o którym należy pamiętać w umowie to opisana wcześniej bonifikata 50%. Niezastosowanie bonifikaty przez sprzedającego (JST lub Skarb Państwa) skutkuje częściową nieważnością umowy. Istnieją również wyroki sądowe podważające wpisywanie innych kwot niż 50%, jeśli nie zostały zachowane procedury, które faktycznie mogą obniżać lub podwyższać wysokość tej bonifikaty wynikające z art. art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. – komentuje Radosław Nawara.
Prawo pierwokupu gminy przy sprzedaży zabytku
Inwestor zainteresowany zakupem zabytkowej nieruchomości musi mieć na uwadze prawo pierwokupu, które może mieć gmina lub muzeum rejestrowane. Muzeum przysługuje prawo pierwokupu podczas aukcji według wylicytowanej ceny. Sprawa jest bardziej skomplikowana w przypadku prawa pierwokupu na rzecz gminy. W przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zbytków nawet, jeśli nie należy ona do Skarbu Państwa lub JST, zgodnie z artykułem 109 ust. 1 pkt. 4) Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży: (…) 4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości; 4a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji (…); 4b) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji (…).” Zgodnie z art. 109 ust. 3 pkt 5 gminie przysługuje takie prawo, jeśli zostało to odnotowane w księdze wieczystej. Kto dokonuje takiego wpisu? Nie ma ustawowego obowiązku dokonania takiego wpisu do KW. Konserwator zabytków nie ma uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu na rzecz gminy. Ujawnienie prawa w dziale III księgi wieczystej leży po stronie gminy, ale nie zawsze gmina z tego prawa korzysta. Czy jest jakiś ustawowy termin na dokonanie takiego wpisu do KW? Ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani Kodeks cywilny nie określają takiego terminu. Czy w związku z tym, może się zdarzyć sytuacja, że gmina dokona takiego wpisu po 10 latach, gdy nowy właściciel podniesie już znacząco wartość nieruchomości i dokona znaczących remontów? W mojej ocenie oraz współpracujących ze mną ekspertów uważamy, że może. Oczywiście, prawo pierwokupu przez gminę będzie dotyczyło tylko transakcji sprzedaży po dokonaniu wpisu do KW, ale dla inwestorów, którzy planują zainwestować kapitał i sprzedać go potem z zyskiem konkretnym osobom lub podmiotom prawnym może się to nie udać. Dokonanie wpisu do KW o prawie pierwokupu po latach, nie będzie podstawą do unieważnienia transakcji sprzed dokonania wpisu do KW. Jak jest w przypadku innych form ochrony zbytków? Czy sprzedając nieruchomość wpisaną do GEZ, WEŹ, czy EDK gmina również ma prawo pierwokupu? Przytoczone wyżej przepisy mówią o wpisie do rejestru zabytków. W związku z tym, ani wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków, ani wpis do Wojewódzkiej Ewidencji Zabytków, ani wpis do Ewidencji Dóbr Kultury nie stanowi podstawy do przyznania ustawowego prawa pierwokupu gminie przy sprzedaży takiej nieruchomości. A czy w przypadku sprzedaży pojedynczego lokalu w nieruchomości objętej formą ochrony zabytku gmina również ma prawo pierwokupu? Czy może jednak, to prawo dotyczy wyłącznie całych nieruchomości? Kiedy zawarte umowy sprzedaży lokali będą nieważne? Na pytania odpowiadam szczegółowo w artykule „Obrót lokalami w zabytkowych budynkach. Samodzielności lokali prawo pierwokupu i inne zagadnienia”. – komentuje Radosław Nawara.
LUDZIE NIEZWYKLI PODNOSZĄ RUINY W ZABYTKI
Czekamy, by rozpocząć Twój projekt
